投資の要点
2022年の不動産修復には各方面の政策が一斉に力を発揮する必要がある
我々の中期戦略報告では、今回の不動産需要修復における背景による修復のテンポと力の不完全さは不動産緩和政策によって決定され、疫病防止政策の調整と各地の雇用保護などの政策が不動産需要の短期修復に与える役割も同様に重要であることを詳しく論述した。6月28日、国家衛生健康委員会は第9版のCOVID-19肺炎予防・抑制方案を発表し、濃厚接触者、入国者の隔離・管理時間を「14日間集中隔離医学観察+7日間在宅健康モニタリング」から「7日間集中隔離医学観察+3日間在宅健康モニタリング」に調整した。私たちは、疫病対策による隔離時間の短縮は不動産販売の修復にとっても重要な転換点であり、外出の修復による経済と収入の修復、同時に販売所の客数の増加も基礎を築いたと考えています。
今回の需要は長周期修復に入り、集中度の向上はリード長牛を推進する。我々は、今回の需要修復はマクロ要素と不動産供給側の長期的なコントロール政策の影響を受け、長周期修復になると考えている。需要の長い周期的な修復は、トーナメントが終了していないことを意味し、不動産業界の供給側の清出が続くことを意味する。中長期的に見ると、不動産需要の総量は依然として存在し、都市化の推進は人口増加率の低下にヘッジされ、将来の不動産成約を支える中核的な駆動となることが期待されている。政策要素や短期的な実際の出来高に変動が生じているが、中長期的な傾向は都市化プロセスの推進を受けても需要の合理的な中枢に回帰する。総量は依然として存在しているが、業界の中長期集中度の向上ロジックは変わらないことを意味する。リーディングカンパニーはサイクルダウン時にも良質な土地備蓄を補充することができ、後続の市場修復期には市場修復の先行機を奪うために商品価値をより優位に押し出すことができる。また、リード社の粗利益率、3つの料率、権益比の3つの面での改善は、リード社の中間決算利益の好転を推進することが期待されていると考えています。
地域の修復分化、良質で小さくて美しい利益
2022年にはエネルギーレベルの異なる都市間の需要修復の進度が分化し、長周期修復は過去の一二線需要修復、ひいては三四線需要修復を牽引するのに要する時間がさらに長くなることを意味すると考えられる。
我々は、良質な地域を深く耕す小さくて美しい会社は短期販売の弾力性が強く、20222023年の販売収入の繰越はほとんどの不動産会社に勝つ見込みで、焦点を合わせれば合わせるほど地域修復の優位性を享受すると考えている。
需要修復による不動産会社の評価修復
需要は弱い修復であれ強い修復であれ、需要修復の確定性を変えない。今回の周期における不動産会社の評価を抑える核心的な要素は不動産ファンダメンタルズの下りによる関連不動産企業の圧力であり、ファンダメンタルズが徐々に安定してきた後、不動産会社の評価を抑える核心的な問題が解決され、不動産会社の評価修復はPEG=1に戻る見込みである。良質な不動産会社は以下に従うべきだと考えています：1）関連不動産企業はリスクを出さず、年内に債務の延滞リスクがない、2）不動産会社自身の外拓能力が強く、自身の業務の独立性が際立っている。
投資提案：不動産の「好視」格付けを再確認する
1）先導不動産企業は土地取得の強度を維持し、短期販売は弾力性+中長期集中度の向上、収益力の改善を備え、重点推薦：A-H-中国の海外進出。
2）良質な地域は小さくて米の逆成長の予想が強く、重点的に推薦：A-H-越秀不動産（広州を深く耕す）。
3）不動産会社の評価を抑える不利な要素が徐々に弱体化し、プレート相場はスピードアップが期待され、重点的に推薦する：
碧桂園サービス、旭輝永昇サービス。
リスク提示：局部都市の疫病発生は不動産販売、個別住宅企業の信用事件または干渉プレート全体の推定値の修復に繰り返し影響する。
