コアビュー
最近では、「最も大きな被害を受けた」鄭州市が10月6日に大半のプロジェクトで作業を再開したと発表するなど、一定の進展が見られている。 しかし、「鄭州ニューディール」は本質的に流動性緩和策であり、すべてのプロジェクトに適用されるものではないと考えています。 全国的には、流動性に問題のあるプロジェクトだけが、今後1-3ヶ月の間に作業を大幅に再開し、最終的に住宅を引き渡す可能性があると予想していますが、債務超過のプロジェクトについては、普通社債の運用条件を満たすプロジェクトと金融補助金に依存する少数のプロジェクトだけが最終的に住宅を引き渡す見込みで、多数のプロジェクトが依然として破綻の危機にあり、住民と金融システムも大きな損失を抱えているのが現状です。 不動産販売は底を打った可能性がありますが、流行や引渡しの問題が完全に解決していないため、不動産販売の大幅な回復はまだ先になりそうです。
エグゼクティブサマリー
建物の引渡し保証に関する最新情報
9月17日に政策性銀行から鄭州に対して最初の50億ドルの特別融資が行われ、10月6日には鄭州は大部分のプロジェクトが既に作業を再開していると主張した。 不動産市場に対する信頼が最も低い時期が過ぎ、不動産販売が底をついているのかもしれません。
建物の引渡しを確実にするためのベイルアウトオプション
ベイルアウトには、伝統的なベイルアウトモデルとコ・ボンドモデルという2つの主流があります。 従来のベイルアウトモデルは、流動性支援策を伴う「資金援助＋債務再編」、コベネフィットモデルは、一定の運用条件が適用される「ラストイン・ファーストアウト」である。 鄭州に発行された政策性銀行融資は、共同社債の資金源として利用される可能性があり、別の運用形態があるかどうかが注目される。
既存の救済プログラムにおけるセクターの定性的な見積もり
短期的には、家庭部門が一斉に切り捨てられるということは続かないでしょう。 しかし、中期的には、現行の救済策のもとでは、明らかに債務超過であるプロジェクトは依然として作業を再開できず、集団的混乱が再び生じる可能性がある。 国有不動産会社は今のところ問題が少ないようですが、民間の不動産会社は依然として劣化のスパイラルに陥る危険性があります。 銀行が大きな損失を被ることに変わりはない。
既存の救済策におけるセクター別の影響額の定量的試算
市場では現在の作業停止面積を3～6億㎡としているが、サンプル調査に基づく試算は現在の作業停止面積を過小評価しており、あまり意味がないと考えている。 従来の救済モデルでは、住宅部門が7億6千万平方メートルの不良債権、不動産会社が4兆5千億ドルの不良債権、銀行システムが2兆2千億ドルの不良債権を抱えることになり、共益債務モデルでは、住宅部門が3億8千万平方メートルの不良債権、不動産会社が2兆3千億ドルの不良債権、銀行システムが1兆5千億ドルの不良債権を抱えて終わる可能性があります。
建築物の引渡し保証の見通し
流動性に問題がある案件のみ、短期的には1～3ヶ月で大幅な進捗が見込まれ、中期的にはほとんどの案件で納品が見込まれます。 債務超過のプロジェクトについては、共同債の運用条件を満たすものは救済され、金融補助金に依存する少数のプロジェクトも工事の再開と住宅の引き渡しが期待できるが、債務超過のプロジェクトのほとんどは、既存の救済策の固有の欠陥により救済することができない。 不動産販売は底を打ちそうですが、既存プログラムの最終的な効果は慎重に見極める必要があり、不動産販売の大幅な回復はまだ先だと考えています。
リスク：景気後退が予想を上回ること、不動産の不良債権規模が予想を上回ること、および救済策の効果が予想通りでないこと。
