平安の観点:
万達広場は3回の変遷を経て、すでに世界最大の商業ブランドの一つに成長した:万達広場は2000年に初めて開発建設され、20年以上の発展を経て、すでに3回の製品の変遷を完成した。2021 H 1までに累計380の万達広場が開業し、規模は世界をリードし、賃貸率は97.7%で、上位にランクされた。
自己開発から管理輸出まで、軽資産の構想は日増しに明らかになっている:第一、二世代万達広場は主にショッピングセンターの小売店を分割販売し、現金還流規模は限られており、資金圧力の下で緩やかに推進されている。2世代万達広場は累計12カ所開業し、そのうち3カ所が初代万達広場、5カ所が2世代万達広場として販売されている。第3世代万達広場は「都市総合体」の先駆けとなり、不動産販売の開発で不動産キャッシュフローの投資を支援し、不動産投資の集客力で不動産品質と販売規模を向上させた。単一プロジェクト全体のキャッシュフローのバランスは、不動産の上り周期に伴い、規模の開拓加速を実現する。2014年の万達広場の開業は累計100席を突破し、20132015年の万達販売ランキングは業界3位、4位に入った。2015年から万達は軽資産業務を模索し始め、主に不動産周期の変動が増大し、解消の難しさが向上した下での積極的な選択である。軽資産プロジェクトは収益分割モデルを採用し、20-40%のプロジェクト純収益割合を享有する。軽資産拡張により、万達広場は二次拡張を実現し、100基目から300基目の万達広場の開業用時間は5年で、1基目から100基目(12年)を明らかに下回った。
全域をカバーし、体験がグレードアップし、多業態の傾向が徐々に明らかになった:第一、二代万達広場は単一ショッピングセンターに制限され、人口吸引力は限られており、主に都市センター商圏の力に頼って発展している。第3世代万達広場の「都市総合体」モデルは独立商圏を構築することができ、位置選択は中心市街地にとらわれず、全国の各区域、各都市級のカバー能力を形成する。軽資産万達広場の立地は輸出管理プロジェクトによって異なり、柔軟性がさらに向上した。2021 H 1万達広場は都市204基に入り、区域拡散、都市級拡散によって推進された全国化の配置が完成した。業態の面では、第1、第2世代の万達広場の小売が主で、第3世代と軽資産の万達広場の体験が優先され、4世代の万達広場は簡単なオフライン消費から浸透式消費体験への転換を示している。現在、万達広場の体験業態は70%前後を占め、消費のグレードアップの推進の下で、観光、文化、社交、日常サービスなどの多機能総合体の傾向が徐々に明らかになっている。また、大規模な流量接触に基づいて、万達広場も付加価値サービスを通じて流量の変化を模索し、2020年の付加価値サービス収入は41億元で、総収入の割合は23.8%を占めている。
投資提案:万達の経験を参考にして、商業不動産モデルの発展において、軽資産の輸出はますますよく見られるようになり、業態の配置において、浸透式消費体験の重要性材料は持続的に向上すると予想されている。中国の商管企業が続々と上場するにつれて、資本の助力の下で、良質な企業は業界の趨勢を把握し、市場シェアを獲得することは期待に値する。業界の空間が広く、構造が分散している背景の下で、主流の商管企業の発展をよく見て、華潤万象の生活、宝龍商業、星盛商業などに注目することを提案した。
リスク提示:1)経済が予想を超えて下落すれば、消費需要にマイナスの影響を及ぼし、商業不動産の後続発展に影響を与える。2)疫病の繰り返しはショッピングセンターの客流量、テナントの安定性などにマイナスの影響を及ぼし、業界規模の増加に影響を与える。3)不動産市場の弱体化は商業広場の開業規模に影響を与え、予想以上のリスクを増加させる。
