現在、急速な変化が予想される段階では、上から下へのシステム的なリラックスの信号を待つよりも、地方の実際の行動に注目したほうがいいと考えています。政策緩和の形にこだわるよりも、政策が実現したい最終目標を考え直したほうがいい。鄭州を通じて、今回の都市施策の尺度はすでに地方レベルの購入制限貸付政策の自主性の突破を実現し、業界の安定した健全な発展とマクロレベルの安定した成長の複合的な訴えの下で、政策面は基本面の変化に基づいてより多くの合理的な調整を行う必要があることが明らかになった。
新政の最大のハイライトは地方ローン制限の自主的な突破にある。
鄭州市人民政府弁公庁は「不動産業の良性循環と健全な発展の促進に関する通知」を発表した。今回の政策のハイライトは、1住宅ローンの制限を突破し、住宅ローンのない家庭の最低頭金の割合が30%に下がったこと(2016年12月23日「鄭州市の購入制限区域の個人住宅ローン業務をさらによくすることに関する通知」によると、住宅ローンを認め、2セットの頭金が60%を支払った。2ローンの投入と金利の引き下げを加速する。3親になって養老すると、新しい住宅を買うことができます。4貨幣化の配置を推進する。5高品質住宅の価格制限が浮上した。6困窮している企業への融資の延長、継続を奨励する。7土地保証金は最低20%に引き下げられ、1年以内に分割納付することができる。
住宅ローンの改善が期待される相場
われわれはこれまで「天風問答シリーズ:政策にどのような積極的な変化が現れたのか」–レバレッジを取り除き、リスクをコントロールし、安定した成長の再バランス」(1月24日)に提出した「一部の都市積立金政策の調整方向を参考にして、商業ローンの住宅ローン基準は緩和され、合理的な改善型需要の釈放を適度に支持する」と鄭州で率先して実行した。年初以来、一部の都市の頭金と住宅ローンの割合の調整は第1セットの剛性の需要に対してより多く、2月24日に国が住宅と都市と農村の建設を推進する高品質の発展発表会は「合理的な改善性住宅の需要を満たす」ことを提出し、私たちは改善性需要が貸付制限政策に対して高度に敏感であり、住宅ローンの基準の調整の下でより大きな弾力性を解放することが期待されている。
価格制限緩和は価格誘導作用を発揮する見込みである
過去数回のサイクル経験は、不動産価格が市場の予想誘導に与える役割が強いことを示している。今回、高品質住宅の価格制限が浮上することを許可し、一部のプロジェクトの値上げ効果によって予想される改善を実現することが期待されていると同時に、住宅ローンの基準の緩和、ローン金利の改善、親養老の購入制限の緩和、中古住宅取引の税金の最適化(2月15日、鄭州市長は市委員会経済工作会議で「中古住宅取引の個人所得税の引き下げを計画している」と述べた)に協力し、地域市場全体の階段隊の置換成約効果を活性化する。
自信の回復には需給の双方向の力が必要だ。
今回の新规は住宅企业の侧に対して、金融机関が困难な企业に対するローンの期限を延ばし、ローンを継続することを奨励し、买収ローンの支持を强化することを提案した。一方、土地保証金は最低20%に引き下げ、1年以内に分割納付できると提案した。われわれは、現在の業界の基本面と信用面の問題はいずれも需要側を指しているが、供給側の流動性の押し合いと投資の自信が欠けているのは同様に企業レベルの支持措置の発力が必要であり、今回の地方政府の困窮企業融資に対する公開態度は金融機関の悲観的な予想を緩和することができ、同時に政府の適度な利益は土地市場の回復を推進することができると考えている。
政策の究極の目標は業界の安定した健全な発展である。
供給側改革は業界の真の安定した健全な発展期の確立に有利であり、今後も業界問題を解決する主な経路であると考えているが、市場化された買収合併も業界の良性循環の再開にも自信の修復と予想の安定が必要であり、不動産政策の重心はレバレッジを取り除き、リスクをコントロールし、安定した成長の間で再びバランスを取ることが期待されている。特に第1四半期の基本面の下り圧力が増加するにつれて、地方は都市の施策の尺度が現地の基本面の状況にさらに一致する必要があるため、不動産の基本面が失速リスクから離れるまで、より多くの行政コントロールの調整を見ることが期待されている。
政策構造的緩和のbetaと買収合併のalphaを把握する
投資提案:未来の業界betaは業界構造の調整、生産能力の清算リズムと政策の底力に依存する。Alphaは買収合併による重点住宅企業の貸借対照表と利益率の修復、逆周期プラスレバレッジの精度、住宅シーンの価値をめぐる長期的な発掘にある。提案持続推薦:1)良質な蛇口: Gemdale Corporation(600383) Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) 00000 2、龍湖グループ、 China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) など;2)良質な成長： Jinke Property Group Co.Ltd(000656) Seazen Holdings Co.Ltd(601155) 、旭輝ホールディングスなど；3)良質な物管:碧桂園サービス、 China Merchants Property Operation & Service Co.Ltd(001914) 、保利物業、旭輝永昇サービスなど。
リスクヒント:業界信用リスクの蔓延;業界販売の下りサイクルが始まります。行政のコントロールは高圧を維持し、不動産税の試行力は予想を超えた。
