主な観点:
市場表現：
上証指数は今週-1.1%で、345141点に報告された。創業板は今週+1.0%を指し、285580点を報告した。上海の深さは300今週-1.7%で、457342時に報告された。不動産プレートは-3.2%で、31の業界で23位だった。
新築住宅の成約:成約面積は前年同期比-27.9%、前月比+15.3%
今週(2.18-2.24)、私たちが重点的に追跡した32城の一手住宅の成約面積は合計約260万元で、前年同期-27.9%、前月比+15.3%だった。このうち、一線(4城)の一手住宅の合計成約面積は71万元で、前年同期比-25.8%、前月比-12.8%だった。二線(14城)の一手住宅の合計成約面積は144万元で、前年同期比-18.0%、環比+44.9%だった。三線(14城)の一手住宅の合計成約面は45万方で、前年同期比-49.5%、環比+0.7%だった。
中古住宅の成約:成約面積は前年同期比-47.2%、環比+17.8%
今週(2.18-2.24)私たちが重点的に追跡した17城中古住宅の成約面積は合計約79万元で、前年同期比-47.2%、前月比+17.8%だった。このうち、第一線(2城)の中古住宅の合計成約面積は31万元で、前年同期比-37.2%、前月比+22.0%だった。二線(8城)中古住宅の合計成約面積は31万元で、前年同期比-54.5%、環比+11.2%だった。三線(7城)中古住宅の合計成約面積は18万元で、前年同期比-46.9%、環比+23.2%だった。
新房在庫：在庫面積ループ比-0.52%、脱化周期10.9月
2022.2.24現在、今週、私たちが重点的に追跡した16都市の新築住宅の在庫面積は合計約8946万元で、環比-0.52%、全体の脱化周期(面積別)は約10.9月である。このうち、第一線(4城)の新築住宅の在庫は合計2973万元で、環比+0.23%、脱化周期は8.5月だった。二線(6城)新房在庫3238万方、環比-1.39%、脱化周期9.3月;三線(6都市)の新築住宅在庫は2734万元で、環比-0.30%、脱化周期は22.3月である。
土地市場:百城土地の成約面積は1499万元で、成約土地の総価格は591億元で、土地の割増率は2.10%先週(2.14-2.20)、百城土地の供給数量は325件で、土地の供給建面に対応するのは約1825万元である。百城の土地の成約数は226件で、土地の成約に対応する建設面は約1499万元で、成約土地の総価格は約591億元で、百城の土地の割増率は2.10%である。このうち、一線、二線、三線都市の土地成約建設面はそれぞれ209万方、431万方、859万方で、前年同期よりそれぞれ+98%、+8%、+16%で、土地割増率はそれぞれ+4.37%、+0.47%、+2.60%だった。
投資アドバイス：
今週、国家統計局は1月に70大中都市の新築商品住宅と中古住宅の販売価格を発表した。i)各線都市の新築商品住宅と中古住宅の販売価格は前年同期比上昇幅が全体的に下落し、前年同期比減少都市数が増加した。1月、一線都市の新築商品住宅の販売価格は前年同期比4.4%上昇し、上昇幅は先月と同じだった。中古住宅は前年同期比4.1%上昇し、上昇幅は前月より1.2ポイント下落した。二線都市の新築商品住宅と中古住宅の販売価格は前年同期比それぞれ2.5%と1.0%上昇し、上昇幅は前月よりそれぞれ0.3ポイントと0.5ポイント下落した。三線都市の新築商品住宅の販売価格は前年同期比0.5%上昇し、上昇幅は前月より0.4ポイント下落した。中古住宅は前月比横ばいから0.7%減少した。1月、70大中都市のうち、新築商品住宅と中古住宅の販売価格が前年同期比20件と30件下落し、前月よりそれぞれ3件と4件増加した。ii)各線都市の新築商品住宅と中古住宅の販売価格は前月比で上昇または減少幅が狭く、前月比で減少した都市の個数は減少した。1月、一線都市の新築商品住宅の販売価格は前月より0.1%下落し、0.6%上昇した。中古住宅は前月比0.1%上昇し、上昇幅は前月と同じだった。二線都市の新築商品住宅の販売価格は前月比0.3%下落し、0.1%上昇した。中古住宅の環比は0.2%減少し、減少幅は先月より0.1ポイント縮小した。三線都市の新築商品住宅と中古住宅の販売価格はそれぞれ0.2%と0.4%下落し、下落幅は前月より0.1ポイント縮小した。1月の70大中都市のうち、新築分譲住宅と中古住宅の販売価格が前月よりそれぞれ39件と55件下がり、前月よりそれぞれ11件と8件減少した。
「三つの赤い線」に続いて、「不動産ローン集中度管理」、「土地供給二集中」、「不動産税改革試験」などの政策の公布は、需給の両端を双方向に制約する。コントロールの風向きは変わらず、「安定を主とする」ことは依然として基調であり、大きな拡大収穫の空間は狭い。現在のプレートの推定値と倉庫はすでに歴史的な低位にある。今後、低基数効果は消退し、2022年初頭には基本面が下行して圧力を受け、業界の需給の両端が制限され、土地を取り、販売し、レバレッジを下げる間の不調和が深刻化した。提案注目:(1)安定した発展型: Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) 、万科A、 Gemdale Corporation(600383) ;(2)成長受益型： Jinke Property Group Co.Ltd(000656) Jiangsu Zhongnan Construction Group Co.Ltd(000961) Seazen Holdings Co.Ltd(601155) ;(3)物管の良質な標的:華潤万象生活、碧桂園サービス、金科サービス、宝龍商業など。
リスクのヒント:
不動産コントロール政策が厳しくなり、販売修復が予想に及ばず、資金面が大幅に引き締まった。
