市場相場:今週(2.26-3.4)A株不動産指数(申万不動産)の上昇幅は1.23%(先週-3.22%)、A株の大皿(万得全A)の上昇幅は-1.27%(先週-0.45%)だった。H株不動産指数(克而瑞内不動産株リード指数)の上昇幅は-2.39%(先週-9.78%)、H株大皿(恒生指数)の上昇幅は-3.79%(先週-6.41%)だった。
今週のA株、H株の不動産プレートはいずれも大皿より強い。
業界の基本面:
新築住宅の販売が低迷し続け、中古住宅の成約が回復の兆しを見せている。データを見ると、45都市の商品住宅の累計販売面積(2.1~2.27)は前年同期比-27.9%、先月同期比-27.1%だった。16都市の中古住宅の成約面積(3.1~3.4)は前年同期比-20.9%、先月同期-32.7%だった。
脱化サイクルは上昇し続けた。データを見ると、15都市の商品住宅の脱化サイクル(3.4現在)は590日、先月同期は540日だった。
土地市場の需給が弱く、一線都市の土地供給が回復した。データを見ると、100大中都市の今年の累計(3.6現在)成約土地の建設面は前年同期比-48.8%、先週の累計は前年同期比-45.1%だった。今週の100大中都市(2.28~3.6)の土地成約割増率は1.4%、先週は1.3%だった。100大中都市の今年の累計(3.6現在)土地の成約総額は前年同期比-66.6%、先週の累計は前年同期比-64.5%だった。
住宅企業の内債発行は引き続き回復し、外債と信託発行は引き続き低迷している。データを見ると、国内の不動産債の発行規模(3.1~3.6)は累計で前年同期比-12.2%、先月の規模は前年同期比-18.3%だった。海外不動産債の発行規模(3.1~3.6)は累計で前年同期比-86.0%で、先月の規模は前年同期比-99.1%だった。信託融資規模(3.1~3.6)は累計で前年同期比-91.6%、先月規模は同-52.2%だった。
投資戦略:最近鄭州市が発表した「不動産業の良性循環と健全な発展の促進に関する通知」は、需給の両端に大きな支持を与えた。鄭州は重要な二線省都都市として、このような全面的な需給両端支持政策を打ち出すことは強い模範効果を有し、その信号意義は最近の三四線都市の貸付政策を緩和する行為をはるかに上回っていると考えている。
3月2日、中国銀保監会の郭樹清主席は、「不動産バブル化金融化の勢いが根本的に逆転した。老人の養老という需要。3月5日に発表された「政府活動報告」も、新市民や若者などの住宅難の緩和に最善を尽くしていると指摘した。
われわれは、中央の不動産コントロールに対する態度に明らかな転換があり、政策の注目点は住宅企業の資金面のリスクから需要端の失速下落による悪行循環リスクに移っていると考えている。現在の政策基調と奨励方向が明確な状況下で、需要端政策の支持はより正確で密集し、金融機関の需給の両端に対する支持力もさらに強化される見込みだ。「3億人の新市民」の住宅需要は次の段階の政策支援の重点になる見込みで、低エネルギー級都市の販売不振の転換の重要な支えになる見込みだ。
融資の優位性は、高信用住宅企業が土地と買収合併市場で優位性を獲得することを推進し、持続的な土地獲得能力と良質な信用裏書も需要の回復時に先機を奪い、市場シェアをさらに向上させることが期待されている。万科A、 Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) Gemdale Corporation(600383) 。融資側の支持も、頭部の安定した中央企業の不動産企業を満たした後、徐々に経営の安定した民間企業にあふれ、市場は経営の安定した民間企業に対しても徐々に自信を回復し、経営の安定した民間住宅企業のリーダー、例えば龍湖グループ、碧桂園を引き続き追跡することを提案した。
リスクヒント:業界政策が予想に及ばないリスク、利益能力が下落し続けるリスク、販売が予想に及ばないリスク。
