2月の販売は低迷が続き、市場の圧力は依然として厳しい。2022年2月、30都市の新築住宅の販売面積は前年同期比-27.30%、前月比-42.10%増加し、成約件数は前年同期比-28.36%、前月比-40.13%増加し、今月の成約面積と前月比はいずれも一定の幅で下落し、現在、販売は基礎を築く過程にある。分線を見ると、一、二、三線の成約面積は前年同期比-6.51%/-23.14%/-51.65%、環比の伸び率はそれぞれ-34.12%/-42.38%/-51.12%で、一、二、三線都市の成約は環比とともに悪化し、販売修復にはまだ時間がかかり、三線都市の販売圧力は依然として最大で、未来の地域間の分化は引き続き開かれる。
内需を拡大し、安定的に成長し、需給の両端政策は持続的に力を入れている。最近、中央と各省・市は需給の両端から力を入れ続けており、鄭州の「購入してもローンを認めない」ことは主要都市政策の基礎ビル市の第1弾となっている。具体的には、供給側の政策は主に、前売り資金の監督管理の偏り、買収合併ローン、住宅ローンが「3つの赤い線」関連指標に計上されないことを保障するなどを含む。需要側は主に、商業ローンの頭金比率と住宅ローン金利の引き下げ、住宅積立金ローンの強化などを含む。3月は業界政策の密集期で、両会の後にさらに力を入れる「安定成長」措置が打ち出される見通しだ。
プレートは業績の圧力期にあるが、現在の注目すべきではない。住宅企業が発表した業績予告や速報を見ると、多くの企業の業績は市場の予想に及ばず、一部では帰母純利益が前年同期比90%以上大幅に減少した。各企業の業績低下の主な原因は:1)基本面の下落傾向の下で、下落準備を計上する。2)前期の価格制限と高い地価の影響を受けて、決算粗利率は引き続き下落している。3)資金難や疫病などの影響を受け,交付項目数が減少した。私たちは住宅企業の現在の業績は過去3年ほどの経営状況の体現であり、市場は住宅企業の業績の下で修理が早く予想されており、現在の注目点は住宅企業の当期業績に置くべきではなく、業界政策環境と住宅企業の融資環境の改善は相場の主要な触媒であると考えている。
住宅プレートの推定値は修復途中で、向上空間が大きい。2022年2月28日現在、不動産プレートの市場収益率は7.60 Xで、現在、プレートの推定値は1年の移動平均値7.35 Xを上回り、3年の移動平均値8.51 Xを下回っている。不動産プレートの市場純率は0.96 Xで、1年の移動平均値1.00 Xをやや下回っている。3年の移動平均値1.23 Xを下回っている。上向きの修復スペースが大きい。
投資提案:現在、基本面は依然として下りの途中にあり、景気度は歴史の最悪にあり、「安定成長」の主線の下で、政策ゲームの予想は絶えず強化され、相場の演繹経路は次第にはっきりし、国有企業住宅から民間企業住宅と物管会社に移行している。現在、業界の政策支援は供給側から需要側に徐々に移行し、3月に業界は政策密集期に入り、両会前後の政策の実施、第1陣の集中供給地と住宅企業の買収合併状況に注目している。住宅開発の先導株に注目することをお勧めします:保利不動産( Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) )、 Gemdale Corporation(600383) Gemdale Corporation(600383) )、 China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) )、万科A( China Vanke Co.Ltd(000002) )、 Seazen Holdings Co.Ltd(601155) Seazen Holdings Co.Ltd(601155) )、 Jinke Property Group Co.Ltd(000656) Jinke Property Group Co.Ltd(000656) );上質な不動産管理会社に注目することを提案します: China Merchants Property Operation & Service Co.Ltd(001914) China Merchants Property Operation & Service Co.Ltd(001914) )、碧桂園サービス(6098.HK)、華潤万象生活(1209.HK)、旭輝永昇サービス(1995.HK)、金科サービス(9666.HK)、 New Dazheng Property Group Co.Ltd(002968) New Dazheng Property Group Co.Ltd(002968) )。
リスク提示:リスクイベント発酵が予想を超え、政策環境の改善が予想に及ばないリスク
