2022年政府活動報告書は不動産に対して提出する：「大衆の住宅需要を引き続き保障する。住宅が住むためのものであり、炒めるための位置づけではないことを堅持し、新しい発展モデルを模索し、賃貸と購入を並行することを堅持し、長期賃貸住宅市場の発展を加速させ、保障住宅建設を推進し、商品住宅市場が住宅購入者の合理的な住宅需要をよりよく満たすことを支持し、地価を安定させ、住宅価格を安定させ、健全な発展を遂げる」と述べた。
今回の安定需要はもっと地方に頼って下から上へ底をつく必要がある。
最近、鄭州は率先して地方レベルで購入制限貸付の自主性の突破を実現した後、より多くの三四線都市の商業貸付、積立金は購入制限貸付制限販売レベルでフォローアップ調整を行った。業界の基本面と住宅企業の信用面が急速に悪化すると予想される段階(2月の100強住宅企業の販売金額は前年同期比-46.3%で、成長率は1月-6.2 pctより8カ月連続で下落した。信用面では、2021年以来国内外の違約と格付けが引き下げられた100億以上の住宅企業の資産モデルは合計16.77兆元で、2020年の業界総資産の割合の15.8%を占めている)。中央レベルの不動産コントロールの連続性、安定性と地方レベルの都市施策の傾向性の緩和は衝突していない。地方都市は当期の基本面の非理性の変化に基づいてより多くの合理的な調整を行い、これまでの購入制限ローンが簡単に緩和できなかった境界を適度に破り、下から上への地方基盤を通じて基本面の速すぎる下りの圧力を緩和しなければならない。
剛性需要下地支持、需要勾配置換の改善
従来の行政コントロールは、最初の需要を効果的に識別することができるが、投資性需要と改善性需要を正確に区別することは難しいと考えている。業界の急速な上昇段階において、伝統的な貸付制限政策は合理的な改善性需要に一定の誤傷をもたらす可能性があり、特に住宅ローン基準の厳格な認定は、より多くの都市のフォローアップ調整を排除せず、改善性需要の弾力性を解放する。また、地方初の頭金の割合が下がるにつれて、銀保監会、中央銀行は新市民の住宅金融サービスに対する支持力の向上(『新市民金融サービスの強化に関する通知』は、商業銀行が都市の施策によって差別化住宅貸付政策を実行し、新市民の合理的な住宅購入貸付需要を満たすことを支持し、新市民の住宅積立金サービスのレベルを向上させ、新市民の安居金融サービスを最適化することなど)を提出した。下層支持と勾配置換の改善を必要とすることによって、市場の成約意欲を活性化させ、基本面の改善を牽引することが期待されている。
業界の新しい発展モデルと市場化の清算が共存する
われわれは新しい発展モデルには、1)住宅企業を高レバレッジ、高回転、規模誘導の粗放な発展モデルから脱し、新型都市化の高品質発展と在庫物業の運営改造に参加させることが含まれていると考えている。2)多ルート供給の市場メカニズムを確立し、賃貸市場の建設を完備し、需要の分流を通じて市場の予想の合理的な回帰を導く。保障性住宅の需要空間は業界の生産能力の転換を完全に引き受けることが難しく、伝統的な開発販売モデルは依然として中短期市場化の清算の圧力に直面しており、われわれは需要の安定を前提として、供給側改革と市場化買収合併は依然として政策解決問題の主な経路であると主張している。
政策構造的緩和のbetaと買収合併のalphaを把握する
業界データの量変が政策の質変を引き起こすことができるかどうかはさらに観察され、不動産コントロールのシステム的な緩和は業界の基本面、信用面、マクロレベルの安定成長が不動産に対する段階的な訴えにかかっている。住宅不炒めと都市施策による新しい政策の境界形成に伴い、地方政策は新たな底打ちサイクルでより大きな役割を果たすことが期待されている。投資提案:未来の業界betaは業界構造の調整、生産能力の清算リズムと政策の底力に依存する。Alphaは買収合併による重点住宅企業の貸借対照表と利益率の修復、逆周期プラスレバレッジの精度、住宅シーンの価値をめぐる長期的な発掘にある。
推荐:1)优良品质の蛇口: Gemdale Corporation(600383) Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) 00000 2、竜湖グループ、 China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) など;2)良質な成長： Jinke Property Group Co.Ltd(000656) Seazen Holdings Co.Ltd(601155) 、旭輝ホールディングスなど；3)良質な物管:碧桂園サービス、 China Merchants Property Operation & Service Co.Ltd(001914) 、保利物業、旭輝永昇サービスなど。
リスクヒント:業界信用リスクの蔓延;業界販売の下りサイクルが始まります。行政のコントロールは高圧を維持し、不動産税の試行力は予想を超えた。
