今週の核心観点:第13期全国人民代表大会第5回会議が開幕し、政府活動報告書は2022年のGDP目標の成長率5.5%、第4四半期の成長率4%を提出し、経済の下落圧力は依然として残っている。2022年の「安定した字が先頭に立って、安定した中で前進する」ことを提案し、経済活動の安定した成長の意図が明らかになった。2021下半期の土地市場が冷え込み、資金圧力の影響で新たに着工する意欲が氷点下に下がり、経済、業界、住宅企業の3つの悲観的な予想の下で販売も急転直下し、不動産業界全体がマクロ経済を牽引した。過去、不動産自体は経済成長に大きな貢献をし、産業チェーンは上下流の原材料と消費業界にも間接的な影響を及ぼし、このような経済モデルは短期的に根本的に転換することは難しいため、GDP成長率5.5%の目標には不動産の発展力が必要だと考えている。
重点政策分析:1)政府活動報告の不動産に関する提法は、不動産を継続して総基調を炒めないことであり、「三安定」目標、都市施策、良性循環と健全な発展、合理的な住宅需要を満たすことなどを提出した。合理的な住宅需要は改善的な需要をさらに解放することを意図している。都市施策提法は後続のより多くの都市が地方不動産緩和に参加すると予想されているため、良性循環と健全な発展は業界リスクを解消し、住宅企業の暴雷を加速させることを防止することを意図している。2)銀保監会と中央銀行は共同で「新市民金融サービスの強化に関する通知」を発表し、新市民の住宅購入貸付需要を満たし、新市民の角度から購入制限貸付を突破することを提案した。3）鄭州市人民政府の公式サイトは『鄭州市人民政府弁公庁の不動産業の良性循環と健全な発展促進に関する通知』を発表し、供給端は土地の支払い条件を緩和し、貨幣化の配置を再現し、需要端は購入制限貸付政策を実質的に緩和し、重点二線都市として、鄭州市は政策を打ち出す力が大きい。実質的な緩和政策のシグナルモデルの意義は強い。
1週間の相場の回顧:今週(2022/2/282022/3/3/6)申万不動産は1.23%上昇し、上証総合指1.34 pctに勝った。各種プレートの中で7/32位にランクインし、恒生不動産建築業指数の下落幅は-2.34%下落し、上証総合指2.23 pctに負けた。今週の上昇幅の上位3社は、 Sundy Land Investment Co.Ltd(600077) 34.19%)、 Casin Real Estate Development Group Co.Ltd(000838) 22.14%)、 Shanghai Jinqiao Export Processing Zone Development Co.Ltd(600639) 20.39%)だった。今週の下落幅の上位3社は、 Yinyi Co.Ltd(000981) (-21.5%)、中梁ホールディングス(-18.24%)、融創中国(-16.86%)だった。今週(2022/2/282022/3/3/6)恒生物業サービスと管理プレートの下落幅は-4.71%で、上証総合4.6 pctに負け、恒生中国企業指数0.89 pctに負け、各種プレートの中で15/28位だった。今週上昇した会社は弘陽サービス(0.56%)だけで、今週の下落幅の上位3社は宝龍商業(-13.58%)、融創サービス(-11.81%)、星盛商業(-11.02%)だった。
不動産市場のモニタリング:今週(2022/2/262022/3/3/4)30の大中都市の新築住宅の成約面積は245.37万平で、前月比7.4%減少し、前年同期比29.3%減少した。16都市の中古住宅の成約面積は138.37万平で、前月比12.9%上昇し、前年同期比19.8%減少した。先週(2022/2/21-022/27)100大中都市の土地供給建設面は2914万8900平方メートルで、前年同期比31.7%減少し、前月比49.0%増加し、土地成約建設面は176391万平方メートルで、前年同期比43.4%減少し、前月比11.8%減少した。
住宅企業の融資状況:今週(2022/2/282022/3/3/6)の住宅企業国内の新規債務総額は154.9億元で、前年同期比16%上昇し、前月比13.82%上昇した。信託発行については、今週22匹の不動産信託を発行し、発行規模は34.05億元で、平均年収益率は7.63%上昇し、平均期間は1.54年となった。
リスク要因:政策リスク:政策緩和の進度は予想に及ばず、不動産税、前売り資金政策のコントロールは予想を上回った。市場リスク:不動産業界の販売下落幅が予想を上回った。
