核心的な観点.
不動産の底辺の思考の下で、政策の発力の限界は広がります
年間で提出された5.5%の経済成長率目標に基づき、「安定不動産」は必ず成長率の安定を支えるカギとなると予想されている。われわれは不動産投資の成長率がプラス成長を保証すると判断しているが、土地投資端は年間成長率の安定維持の問題点であり、企業の自信の修復をどのように効果的に導くかにかかわるため、現在の時点での政策面での最適化は段階的に増加する見込みである。年間の不動産投資の伸び率は前高後低の動きを見せるだろう。全体の定调は中规中矩で、仕事の报告の中で再び”不动产は炒めません”と”3安定”の目标を强调して、全局の视点の下で政策の境界の打破は依然として伪命题で、しかし最近郭树清主席の态度の”不动产のバブル化の金融化の势いのねじれ”と合理住宅の需要を支持する関连の说明を结び付けて、政策の风向はすでにねじれて、リスク防止の意図に基づく不動産政策の緩和は通年を貫く見込みだ。
時間の次元から見ると、前の2月の業界の基本面指標の加速的な下落に伴い、3月以来、都市の施策の枠組みの下で一部の都市はすでに緩和調整の通路に入っており、需要端政策に頼って縛られ、自信を回復することは一刻も猶予できない。空間次元から見ると、現在の各地の政策は普遍的に歴史的に厳しい段階にあるため、政策最適化ツールは購入制限ローン、積立金額の増加、住宅購入補助金などの調整に限らず、住宅ローンの実際の金利の引き下げも同様に大きな空間を備えており、剛需要と改善型需要に対して調整に着手することは現在の比較的有効な政策進化経路である。全体的に、コンビネーションボクシング政策の有効な実施は、業界が第2四半期末に成長率の底打ち回復を迎えることが期待されていると判断した。
大きなケーキを作るだけでなく、ケーキを分けて、「新市民」の増量下の「新モデル」を探る。
3月4日、銀保監会と中央銀行は通知を発表し、「都市の施策で差別化住宅ローン政策を実行し、住宅購入条件に合致する新市民初の住宅ローンの基準を合理的に確定し、借金と返済の利便性を高める」などと強調した。3億人の新市民の範囲の認定については、現存する戸籍制度が「人間を核心とする新型都市化」の導きに適応していないことに由来し、「新市民」グループの認定基準、住宅購入資格などを改善することによって、戸籍制度の改革を通じて社会的な流動を促進することは重要な増加量の突破口になる見込みだ。
現段階のリスク管理制御が依然として政策の重点であることを考慮すると、需要総量にとっても住宅価格にとっても、流動人口の増量支持は不動産リスクのさらなる進化を避けることができると予想され、「新しいモデル」を通じて人口の次の段階の流動をマッチングすることは政策探求の主な方向となり、まず、住宅購入資格制限の開放は実質的に突破される。次に、新市民の住宅金融分野を支援し、住宅購入資格と住宅購入能力のある新市民に対しては、住宅ローンの需要を合理的に満たさなければならない。また、最初のスイートルームのローン基準を合理的に確定しなければならない。また、このようなグループに対して、依然として保障的な賃貸住宅、公共賃貸住宅、古い団地の改造などの分野の建設と完備を加速させる必要があり、業界の未来の発展の方向は徐々に「民生を守る」方向に模索される。
業界発展モデルと構造の再構築は、論理構想の転換を迎える。
現在の時点では、住宅企業にとって、依然として信用危機と債務集中返済の圧力に直面しており、政策が住宅企業の流動性を支援することはすべての問題を解決することはできず、販売と投資の負のフィードバック効果は短期的には解消しにくく、不動産の「旧運動エネルギー」モデルの切り替え過程は、一部の高レバレッジ企業の適時に清算されることを意味している。不動産が増量から在庫、高周から質を高め、効率を高める転換を実現する過程で、時代に順応した企業だけが配当を享受することができ、住宅企業も経営モデルの変化と多元分野の持続的な配置を迎えるに違いない。
一方、住宅企業の経営管理効率と信用獲得能力は未来の重点的な注目要素であり、業界内部の出清を加速させることは集中度の向上のチャンスの出現を意味する。一方、在庫分野の積極的な探求、例えば都市の更新、長賃貸マンション、古い団地の改造などは住宅企業の社会価値の実現を助力し、利益モデルを同時に改善して長期的な発展を実現するが、より長い時間の次元で、商業管理、不動産管理、代行建設などの分野の深い配置は住宅企業の新しい成長極を構成する。私たちは引き続き万科A、 Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) Gemdale Corporation(600383) China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) 、中国の海外発展を推薦します。
リスク提示:疫病の再発は経済予想に衝撃を与え、不動産業界のコントロール政策は予想を超えて引き締められ、不動産の販売と決済は予想を大幅に下回り、住宅価格は予想を超えて下落した。
