4つの産業園REITsの平均上昇幅と日平均交換率は第1陣、第2陣の公募REITsの平均値より優れており、その中で建信 Beijing Centergate Technologies (Holding) Co.Ltd(000931) REITの表現が際立っている:202203-07現在、短期資金の推進、関連製品の希少性、投資リスクの好みなどの要素の影響を受けて、11つのインフラ施設の公募REITs製品はすべて正の収益を実現している。このうち4つの産業園REITsは平均37.3%上昇し、1日平均2.3%の交換率を記録した。
中国産業園の在庫資産規模は比較的大きい:2022年2月末現在、中国には各種国家級開発区665社があり、化学工業、自動車などの産業に関連することが多い。省級開発区は2069社で、新材料、省エネ環境保護などの業界を主としている。各種類の広義専門産業園区は約8万余りで、主に物流、文化創意及び電子商取引業界に焦点を当てている。分布区域から見ると、在庫産業園は主に華東と中南地区に集中している。省から見ると、広東、江蘇、浙江、山東の産業集積効果は比較的強い。
産業園区の発展は在庫改革+革新発展期に入り、土地運営から多元創収に向かい、粗野な発展から専門化運営、特色化集積に向かった。開発リースから資産管理へのアップグレード:中国産業園の利益モデルは多元的で、主に土地運営収益を主とする。しかし、産業園は一般的に前期の投入が大きく、開発周期が長いため、多元付加価値サービスと金融投資融合サービスは現在の産業園の利益の新しい成長極となり、この2つのサービス収入が収益に占める割合はいずれも5%-35%である。現在、中国の産業園区の発展は在庫改革+革新発展期に入り、早期の盲目的な拡張と粗放式の同質化経営に比べて、各タイプの産業園区の大部分は「専門化、特色化、科創化」の発展モデルに傾いている。産業園の投融資モデルが絶えず発展するにつれて、産業園区の開発者も次第に開発者から資産管理者に転換し、融資モデルも伝統的な「開発者の自己資金+銀行ローン」から「基金+REITs」に転換した。
産業園業界の属性は公募REITsの発行特徴に高度に合致している:地方政府にとって、産業園はすでに経済成長の重要なエンジンとなり、地域と都市発展の重要な助推器であり、在庫産業園の活性化の意義は重大であり、外部資本の導入を通じて、市場の透明度を高め、市場の活力を再び奮い立たせる。原始権益者にとって、資産の切り上げの論理は「資金の回転を加速させ、資産規模を拡大し、運営効率を向上させ、資産備蓄を最適化する」ことにあり、REITsは産業園開発者の資産管理者への転換を加速させ、資産のライフサイクルを拡大し、資産の流動性を向上させ、軽資産化に邁進する。投資製品にとって、産業園は権属が明確で、長期収益が安定し、拡募備蓄が十分で、付加価値空間が大きいなどの特徴を備え、リスク収益が中性で、成長性の良い新型金融製品である。
REITs化は市場の在庫資産価値の再認識に役立つ:4つの産業園REITs標的プロジェクトの発行評価付加価値率は81.4%-421.2%の区間に位置し、資産組合の公正価値と帳簿価値の違いを除いて、REITs化は資産流動性と運営管理効率の向上を促すことによって、往々にしてある程度の価値の上昇をもたらす。しかし、評価ロジック自体から見ると、REITs化は管理者に後続の資金回転、運営管理、募集備蓄などの資産組合の付加価値を重視する重要な要素を重視させる。
投資提案:中国産業園の在庫資産の規模が大きく、業界の属性が公募REITsの発行特徴に高度に合致している。在庫園区の専門化、特色化へのグレードアップに伴い、REITsの試験的拡張、税収優遇などの利益政策が頻出し、公募REITsは在庫資産に大きな投資価値をこじ開け、最適選択と転換の加速の下で、中国産業園の公募REITsの発行が勢いに乗ると予想されている。
REITsの発展が在庫運営プレートに対する評価再構築作用に注目し、産業不動産、商業不動産などの在庫資産の成熟と安定、発行者(管理人)主体の良質で信頼できる標的に注目することを提案する。万科企業、中国金茂、 Seazen Holdings Co.Ltd(601155) Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) Gemdale Corporation(600383) China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) 、中国海外発展、中国海外宏洋グループ、華潤置地、龍湖グループ、越秀不動産を推薦します。
リスク分析:REITsプロジェクトの経営業績は予想リスクを下回り、市場流動性引き締めリスク、REITs市場は予想リスクに及ばず、上場リスクなどを終了する。
