核心的な観点：
両会政府の活動報告:今年の不動産市場の3つの重点を調整した。全体的に2022年の政府活動報告は2021年末の中央経済工作会議の関連態度を継続し、不動産の表現には主に3つの重点面がある。私たちは両会の政策と商品住宅の販売とプレートの収益の関係を分析し、14-15年は基本面の下り圧力の下で、政策の暖風が頻繁に吹き、プレートはそれぞれ26%、50%の相対収益を得て、22年初めから今までプレートの相対収益は11%で、私たちは現在の基本面類は14年のようで、政策面は14-15年のようだと思っています。
知古推今:14-16年の複盤と比較。2014年2月の不動産市場の販売はマイナス成長区間に入り、上半期の前年同期比減少幅は-16%に拡大し、政策が徐々に力を入れるにつれて、不動産市場は好調に向かっており、これによって住宅価格が16年に上昇した。対照的に、21年下半期から現在まで14-16年の市場表現と高度に似ており、同様の販売、住宅価格は下落しているが、土地、新着工と投資は下落より激しい。
現在の政策はどこまで演じられていますか。14-15年の政策の再開:中央レベルでは、14年9月に中央銀行が初のスイートルーム認定の新しい規則を発表し、本当の意味での緩和が始まった。その後、15年3月に積立金の頭金の頭金比を下げ、16年2月に商業ローンの頭金比をさらに下げた。地方レベルでは、14~16年の間に120以上の都市が前後して積立金の頭金比を調整し、購入制限が緩和された都市は約40都市で、北京、上海、広州などの一線都市は次々と積立金ローン金利を下げた。不完全な統計によると、年初から現在まで各都市の政策緩和は20回以上調整されているが、比較すると、各次元の緩和の程度ははるかに足りず、私たちは現在も政策緩和の初期段階にあり、一部の政策ツールはまだ育まれている。下層経路では、政策緩和を打ち出した都市の数と使用する政策ツールが増え続け、3-5月は地方政策の密集調整期である。トップレベルの経路、中央レベルの「安定成長」の政策力と空間は期待に値する。
住宅システムの全整理を保障する。中国の現代住宅保障システムの発展は全体的に4つの段階を経て、現在保障性賃貸住宅は中国の住宅保障システム建設の主な発力点となっている。われわれの試算によると、「第14次5カ年計画」期間中、保障性賃貸住宅は1041万戸建設され、保障性賃貸住宅の投資額は2.38-2.65兆元である。2022年の保障賃貸住宅の不動産投資の牽引は2.31%-3.34%で、牽引作用は相対的に限られている。
投資提案:現在の時点に立って、われわれは「安定成長」の主線が年間を貫くと考えている。「安定成長」の主線の下で、相場の演繹経路は次第にはっきりしており、中央国有企業は依然として上りの空間があり、同時に相場は中央国有企業の住宅から民間企業の住宅と物管会社に徐々に移行している。中期的な角度から、私たちは主に2つの供給側改革の検証結果に注目している:1)1、2輪の土拍の市場状況;2)住宅企業の買収合併とリスク解消の進展は、以上の2点が良質な住宅企業の中長期利益修復論理と業界構造の変化に直接関係している。私たちは良質な住宅開発業界のトップ株に注目することを提案します:万科A( China Vanke Co.Ltd(000002) )、保利不動産( Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) )、 Gemdale Corporation(600383) Gemdale Corporation(600383) )、 China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) )、 Seazen Holdings Co.Ltd(601155) Seazen Holdings Co.Ltd(601155) )、 Jinke Property Group Co.Ltd(000656) Jinke Property Group Co.Ltd(000656) )。良質な不動産管理会社: China Merchants Property Operation & Service Co.Ltd(001914) China Merchants Property Operation & Service Co.Ltd(001914) )、旭輝永昇サービス(1995.HK)、 New Dazheng Property Group Co.Ltd(002968) New Dazheng Property Group Co.Ltd(002968) )に注目することをお勧めします。
リスクヒント:リスクイベントの発酵が予想を超え、政策環境の改善が予想に及ばないリスク。
