今週の観点:2月の住民の中長期貸付は459億元減少し、データ統計があって以来初めてマイナスとなった。一方、販売圧力が大きいため、前の2月に瑞百強住宅企業の売上高は前年同期比43%減少し、ローン需要は著しく下落した。一方、年初の貸付額の緩和を考慮すると、銀行はローンを早期に発行する可能性があり、1月の住民の中長期貸付が高く(+7424億元)、2月の貸付金額が下落した。第三に、2月の不動産市場、株式市場は引き続き弱体化し、住民が年末ボーナスなどを住宅ローンを早期返済することを排除しない。歴史の経験を参考にして、住民の中長期貸付所の歴史が低いレベルの時、住宅ローン金利は往々にして明らかな改善が現れ、後続の住宅ローン金利は下落を加速させる見込みだ。今週、成都は2022年の第1陣の集中供地計画を発表し、競売方式を調整し、価格制限を緩和し、鄭州は大棚戸区の改造プロジェクトの貨幣化配置を推進し、その後、他の都市の土拍、コントロール政策の調整を排除せず、ビル市の安定した発展を促進した。投資提案の面では、「安定した成長」の大局から、業界のシステム的なリスクを避けるにしても、政策側には改善の余地があり、プレートの推定値は持続的に修復される見込みだ。中長期的に見ると、今回の陣痛期における一部の住宅企業の脱退や収縮に伴い、業界全体の構造が最適化され、融資、管理制御の優位性を備えたブランド住宅企業の市場シェアと利益能力が向上する見込みだ。開発プレートは短期耐圧能力が強く、中長期の競争優位性が際立っているトップ企業 Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) Gemdale Corporation(600383) China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) China Vanke Co.Ltd(000002) などに注目し、弾力性のある二線標識の例えば Hangzhou Binjiang Real Estate Group Co.Ltd(002244) Seazen Holdings Co.Ltd(601155) などに適度に注目している。多元化の業務の面では、現在の物管プレートの推定値はすでに歴史の低位に達し、性価格比が際立っており、政策の持続的な緩和に伴い、開発企業の資金端の改善に伴い、良質な物管の推定値の修復をもたらすことが期待されている。碧桂園サービス、保利物業、新城悦サービス、金科サービス、星盛商業などに注目している。
政策環境モニタリング:1)中央銀行:2月の住民中長期貸付は459億元減少した。2)成都:第1陣の集中土拍競売方式が調整され、価格制限が緩和された。
市場運行モニタリング:1)新築住宅の成約は前月比で減少し、その後も圧力を受ける。今週(3.5-3.11)新築住宅の成約は3.2万セットで、環比は13.7%減少した。中古住宅の成約は1.4万セットで、前月比5.4%上昇した。3月の新築住宅の1日平均成約は前年同期比43.0%減少し、減少幅は2月より13.6 pct拡大した。短期的には需給の慎重な影響を受け、後続の成約は特に新居が圧迫される。2)改善型需要の割合は前月比で低下した。2022年1月の32都市商品住宅の成約では、90平以上のセット数が環比1.1 pctから76.4%減少した。3)在庫リング比が回復し、短期的には安定している。16城取証在庫は10051万平で、環比は1.5%上昇した。資金と不動産市場の圧力の下で、住宅企業は既存の在庫を脱化し、短期在庫規模は安定的に低下している。4)土地の成約は下落し、割増率は横ばいで、二三線の割合は向上した。先週、百城の土地供給建設面は1792.9万平、成約建設面は1831万平で、環比は39.6%、13.1%減少した。成約割増率は1%で、環比は0 pct下がった。そのうち、1、2、3線の成約建設面はそれぞれ0.7%、36.4%、62.9%を占め、環比はそれぞれ4.5 pct、3 pct、1.5 pct低下した。
資本市場のモニタリング:1)不動産債:今週、大陸部の産債発行額は68.4億元で、前月比34.0億元減少した。海外債の発行額は0.96億ドルで、前月比2.75億ドル減少した。重点住宅企業の発行金利区間は3.27%-13%で、発行金利より前回より横ばいまたは下がることができる。2)信託:今週の集合信託発行額は17.2億元で、前月比16.8億元減少した。3)不動産株:今週、不動産プレートは5.48%下落し、上海深300(-4.22%)に負けた。現在の不動産プレートPE(TTM)は7.86倍で、推定値はここ5年間9.52%のポイントにある。今周の沪深港株の北への资金流入の前の3つの住宅企业は China Vanke Co.Ltd(000002) Seazen Holdings Co.Ltd(601155) China Merchants Property Operation & Service Co.Ltd(001914) ;南向き資金は前の3つの住宅企業に純流入し、中国の海外発展、融創中国、碧桂園である。
リスク提示:1)供給充足性がリスクを低減する;2）住宅企業の業績の圧力リスク；3)政策の保護が予想されるリスクに及ばない。
