核心的な観点.
統計局は2022年1-2月の不動産市場の運行状況を発表した。不動産の販売面積、販売金額、投資額、新規着工面積はそれぞれ15703万平米/15459億元/14999億元/14967万平米で、前年同期比の伸び率はそれぞれ-9.6%/-19.3%/3.7%/-12.2%で、前値は-15.6%/-17.8%/-13.9%/-32.2%だった。
販売価格の下落は好転せず、実際の需要は依然として弱い。1-2月の販売平均価格は9845元/平方メートルで、前年同期比10.7%下落し、前月比3.5%回復した。1-2月の不動産販売は昨年下半期以来の退勢を続け、販売平均価格の上昇は開年後の住宅企業の販売割引の引き締めと関係がある。データ面での販売面積の下落幅は縮小したが、商品住宅の販売待ち面積は明らかに増加し、在庫が上昇傾向にあることを示している。総合量価水準を見ると、現在の需要側は依然として弱く、市場の実際の状況はデータに反映された状況よりも厳しい可能性があり、需要側の実質的な回復には政策のさらなる刺激が必要であり、反発の持続性は検証される必要がある。
新着工は引き続き下落している。1-2月の新規着工面積/販売面積の比は0.95で、前値は1.11だった。新着工が持続的に下落したのは、まず販売が弱く、企業の自信が欠け、在庫補充の動力が不足していることが主な原因だと考えています。次に2020年、2021年の年間土地譲渡面積はそれぞれ1.1%と15.5%下落し、また集中供給地と疫病の影響を受け、2022年1-2月の土地譲渡面積は引き続き42.3%低下し、企業の土貯蔵不足は後続の新規着工にマイナスの影響を及ぼした。保証交付の圧力の下で、竣工も新着工に対して一定の押し出し効果がある。
住宅企業の資金面は依然として厳しく、ローン融資と販売返金には大きな圧力がある。資金面から見ると、1-2月の不動産企業の到着資金は25143億元で、前年同期比-17.7%増加し、前値は-19.3%で、やや好転したが、資金圧力は依然として大きい。項目別では、中国の融資額は4105億元で、前年同期比-21.1%増、前値-31.6%増となり、下落幅は縮小した。需要側では、前金と前金が8027億元で、前年同期比-27.0%、前値-25.9%、個人ローンが4124億元で、前年同期比-28.5%、前値-16.9%で、販売運動エネルギーが依然として衰退していることを示しており、そのうち個人ローンの下落幅はさらに大きく、現在の銀行の信用環境はすでに緩和されているにもかかわらず、消費自信不足は依然として住民の信用に対する需要に影響を与え続けている。
業界の集中度は依然として低下しており、100強の住宅企業の販売は業界平均より弱い。2022年1-2月のTOP 10、TOP 10-20、TOP 20-50、TOP 50-100の住宅企業の販売額の前年同期比の伸び率はそれぞれ-41.9%、-49.3%、-4.8%、-38.1%だった。1-2月のTOP 20の販売集中度は36.8%に下がった。
投資提案と投資目標の
今月、不動産業界の各統計指標は依然として下落し続けている。昨年11月以来、業界政策は緩和されたが、業界の実際の基本面に対する境界改善は限られている。資金面から見ると、企業の融資はわずかに改善されただけで、住民部門の前払金と住宅ローンは依然として下落し続けている。これは現在の需要側の自信が依然として弱いことを示している。政策の偏りの予想は依然として存在している。データがより明らかになる前に政策や不確実性があり、現段階ではエッジ住宅企業を探すのは依然として良い戦略ではなく、国有企業と高信用民間企業を主とする組み合わせを引き続き推薦していると考えています。私たちは業績の安定した第一線のリーダーを見て、保利不動産( Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) 、購入)、万科A( China Vanke Co.Ltd(000002) 、購入)を推薦します。業績に弾力性のある二線トップ、推奨 Gemdale Corporation(600383) Gemdale Corporation(600383) 、購入)、龍湖グループ(00960、購入)、旭輝ホールディングスグループ(00884、購入)。同時に、私たちは急速に成長し、消費属性の強い物管と商管業界を見て、碧桂園サービス(06098、購入)、保利不動産(06049、購入)、 China Merchants Property Operation & Service Co.Ltd(001914) China Merchants Property Operation & Service Co.Ltd(001914) 、増持)、 New Dazheng Property Group Co.Ltd(002968) New Dazheng Property Group Co.Ltd(002968) 、購入)、融創サービス(01516、購入)、星盛商業(06668、購入)を推薦します。
リスクのヒント
売上高は予想を大幅に下回った。政策のコントロール力は予想を上回った。融資環境には不確実性がある。
