事件:1、3月16日、国務院金融安定発展委員会は特別テーマ会議を開き、国務院副総理、金融委員会主任の劉鶴が主宰した。会議は、マクロ経済の運営については、党中央の政策決定と配置を確実に実行し、第1四半期の経済を確実に奮い立たせ、金融政策は積極的に対応し、新規融資は適度な成長を維持しなければならないと指摘した。不動産企業については、リスク防止・解消対策を適時に研究し、提出し、新発展モデルへの転換に関する関連措置を提出しなければならない。2、銀保監会は特別テーマ会議を開き、国務院金融委員会会議の精神を伝達し、貫徹し、機構が買収合併ローンを着実に秩序正しく展開することを奨励し、良質な住宅企業の合併・買収困難な住宅企業の良質プロジェクトを重点的に支持し、不動産業の良性循環と健全な発展を促進する。
通貨と地方政策が先行する見通しで、大きな方向は依然として緩和される見通しだ。われわれは後続の不動産政策が持続的に緩和され、強化されると予想している。核心原因は3つある:1、マクロGDP 5.5%の安定した成長は不動産から離れられない。2、2021不動産業の狭義の税収収入と土地譲渡金は全国の総財政収入に36%貢献し、長期的な低迷は不動産財政を牽引し、都市の借金に影響を与える恐れがある。3、不動産と産業チェーンの大幅な下落は失業人口の上昇をもたらす。私たちは政策の力点、あるいは現在の業界問題の7寸は需要側(すなわち販売)と企業資金側(主に融資性キャッシュフロー)にあると考えています。最近の各種会議の表現から見ると、今回の先行政策の定着点は通貨端(新規融資の面)と地方政策(例えば鄭州の購入制限ローンの緩和と貨幣化の再配置)である可能性があると予想されている。新市民は特殊な信用政策を享受することが期待され、都市の施策によって購入制限ローンの空間を開くことが期待されている。
開発ローン、ローンローンは続々と釈放され、資金の良性循環を促進する見込みだ。2020年12月31日、中国人民銀行、銀保監会は不動産ローン集中度管理制度の実施を通知し、不動産開発ローン残高が2021 Q 2から連続的に下落し、四半期ごとに12001500億元減少した。個人住宅ローンの残高は前年同期比で下落を加速させ、Q 2とQ 3の成長率はそれぞれ1.5 pctと1.7 pct下落した。2022年2月の住民の中長期貸付は純459億元減少した。一般的に見ると、住民の中長期貸付の主な構成部分は住宅ローンである。今日の会議では、新規融資は適度な成長を維持しなければならないと提案し、住宅企業の開発ローン、ローンローンは続々と釈放され、住宅ローンも適度に成長し、資金の良性循環を促進することが期待されています。
新発展モデルは主に保障的な賃貸住宅とREITs政策である可能性がある。国家発展改革委員会、住宅と都市・農村建設部など21部門が共同で発表した「第14次5カ年計画」によると、人口が純流入した大都市は保障的な賃貸住宅を大いに発展させ、主に条件に合致する新市民、青年などの住宅困難問題を解決しなければならない。2021年は公募REITS元年で、1月末、財政部と税務総局が共同で公告を発表し、インフラREITsの設立前と設立段階における原始権益者の税収繰延政策を明確にした。会議で述べた新しい発展モデルは、賃貸販売を並行するモデルであり、より多くの政策方向が保障的な賃貸住宅やREITsに足を踏み入れる可能性があると考えています。
買収合併ローンはプロジェクトの転化を促進することができるが、主な解決方法ではない。現在、買収合併ローンを取得した企業は主に国央企業と一部の民間企業、例えば米の置業などであり、買収合併ローンの方向は困難な住宅企業の良質なプロジェクトを合併買収することである。このモデルには2つの難点がある:1、買収合併ローンを使用する企業は少なくとも40%前後の自由資金を提供しなければならない。2、困難な住宅企業の良質なプロジェクトを割引して販売したいかどうか。実際の転化率の観点から、買収合併ローンは一部のプロジェクトを解決できると考えていますが、主な解決策ではありません。
投資提案:基本面は依然として底をついているが、政策緩和の方向は明るく、不動産開発プレートの「増持」格付けを維持している。今年は大規模な政策緩和サイクルであり、beta級の相場だと考えています。「政策面の持続的な利益–業界の基本面の基礎を築き、その後の回復が期待される–国央企業と良質な民間企業が土地を回復し、土地の粗利率を持って修復する」は2022年の主線論理であり、後期には基本面、業界面、企業面の3段階の共振向上に達するだろう。信用資質が良好で、流動性に余裕があり、土貯蔵量が十分に優れている住宅企業が主な選択方向である。提案注目:A株 Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) Hangzhou Binjiang Real Estate Group Co.Ltd(002244) China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) Gemdale Corporation(600383) 、万科A、 Huafa Industrial Co.Ltd.Zhuhai(600325) Jinke Property Group Co.Ltd(000656) Seazen Holdings Co.Ltd(601155) ;H株中国海外発展、緑城中国、華潤置地、龍湖グループ、中国金茂、旭輝ホールディングスグループ、中国海外宏洋。物管:碧桂園サービス、華潤万象生活、緑城サービス、保利物業、永昇生活サービス、金科サービス、 China Merchants Property Operation & Service Co.Ltd(001914)
リスク提示:政策の発表速度と実行力は予想に及ばず、基本面は引き続き下りて連鎖反応を引き起こした。疫病が予想を上回る影響を繰り返す
