新房販売:口径の違いをどのように理解しますか?
データ:1、統計局:1-2月の商品住宅の成約面積は前年同期-9.6%で、販売金額は前年同期-19.3%で、市場の予想レベルより著しく良い。2、都市高周波数:1-2月の累計成約面積は2019年、2020年の同時期の成約量の100.3%、150.0%に相当し、高基数では累計前年同期比-30.22%である。3、百強:2022年1-2月、百強の住宅企業(会社は口径より)の販売額、販売面積の累計増加率はそれぞれ-42.9%、-42.0%で、単月の販売額は8カ月連続で前年同期比マイナス成長し、減少幅は5月連続で拡大した。
前年同期比の伸び率傾向:統計局口径>高周波口径>百強口径。22年初頭以来、重点都市の高周波データの伸び率が再び下向きになったか、現在の販売が依然としてパルス的な相場であり、トレンド的な改善ではないことを意味している。販売は基本的に政策に反応し、明らかな鈍化は現れなかった。都市部の施策が限られていることを考慮しただけで、販売改善の持続性は依然として疑問視されている。
販売成長率の変動幅:100強口径>高周波口径>統計局口径。私たちは口径の違いが大きい主な原因は、統計局が口径の全面性が他の口径をはるかに超え、三四線都市のヒステリシスがさらに安定して成長していることだと考えています。非住宅不動産販売の大幅な改善は全体の成長率が予想を超えたことを推進した。統計局のデータはあるいはネット署名のリズムの影響を受けてある程度の平滑さがある。重点都市は市場供給のリズムと政策の予想の影響を受けて変動が大きいなどである。百強データの統計口径の不一致は全口径統計による同上昇と下落を重ねた。百強の統計では、一部の住宅企業、特に非上場住宅企業にはデータの虚偽報告がある可能性がある。
中古住宅:成約は同期して暖かくなりますか?
2021年10月以来、重点都市の中古住宅の成約率は前年同期比の伸び率と同様に境界改善が現れ、改善力は新房に及ばないが、全体の傾向は新房データと一致し、需要側の予想改善の真実性を証明することができる。その中の一二線都市は率先して曲がり角を現し、前年同期比の成長率は明らかに三四線都市より優れており、中古住宅市場の需要回復にも一二線から三四線への伝導の遅れがあることを示している。
価格:量価表現は一致していますか?
1-2月の全国の商品住宅の販売平均価格は前年同期比-10.7%、全国の商品住宅の販売平均価格は前年同期比-9.7%で、いずれも2000年以来の同時期の前年同期比増加率の最低点だった。住宅企業が引き続きマーケティングに力を入れ、価格交換量で販売返金を強化することを反映している。統計局の成約平均価格は成約構造の影響が大きく、現在の市場の真の価格予想を反映することはできない。住宅価格が上昇した都市の数にしても、住宅価格が上昇したにしても、重点都市の新築住宅、中古住宅価格は2021 Q 4以来同様に境界改善傾向を示し、全体的には成約量と一致している。
自信は回復すると予想されていますか?
安居客と中原不動産の調査データによると、21年11月以来、不動産市場の売買双方の自信は著しく回復した。我々は、売買行為において市場は依然として様子見の感情を持っているが、自信の回復は依然として市場の予想の徐々に改善を予告し、成約価格のデータと一致していると考えている。
政策構造的緩和のbetaと買収合併のalphaを把握する
投資提案:未来の業界betaは業界構造の調整、生産能力の清算リズムと政策の底力に依存する。Alphaは買収合併による重点住宅企業の貸借対照表と利益率の修復、逆周期プラスレバレッジの精度、住宅シーンの価値をめぐる長期的な発掘にある。推荐:1)优良品质の蛇口: Gemdale Corporation(600383) Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) 、万科A、龙湖グループ、 China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) 2）良質成長： Jinke Property Group Co.Ltd(000656) Seazen Holdings Co.Ltd(601155) Jiangsu Zhongnan Construction Group Co.Ltd(000961) 、旭輝ホールディングスグループ；3)良質な物管:碧桂園サービス、 China Merchants Property Operation & Service Co.Ltd(001914) 、保利不動産、旭輝永昇サービス。
リスクヒント:業界信用リスクの蔓延;業界の販売が予想を上回った。都市の施策の力が予想に及ばないため
