核心的な観点.
パターンの変化は構造の変化より大きい。高速化、花形融資、前売り資金の自由使用の3つの核心条件が成立しなくなるにつれて、速い回転モデルは歴史の舞台から脱退し、「遅い時代」が到来し、モデルの変化の重要性は構造の変化をはるかに上回っている。その背景には、住宅企業のROEがどのように変化するかという重要な問題があります。
5大パラメータに基づくROE定量式。経営指標がROEに与える影響をよりよく反映するために、返金時間、前受金凍結割合、純利益率、債務コスト、有利子レバレッジ率の5つのパラメータに基づくROE分解モデルを構築した。純利益率10%、返金期間1.2年、前売り資金凍結なし、税前金利率6%、金利レバレッジ率150%を基準に組み合わせたROICは10%、ROEは18.3%で、過去5年間の住宅企業の平均値に非常に近い。
前金凍結でROEが下がらないようにするにはどうすればいいですか?前受金凍結割合を0から30%に引き上げると、純利益率を10%から15%に引き上げることでROEが低下しない。実際の操作でもROEレベルは複数の方向の努力によって維持することができる.従って、前金凍結はROEに大きな影響を及ぼすが、現在のROEレベルを低下させないことは不可能ではない。各要素の配合が適切であれば、ROEの上昇を実現することもできる。
融資コストの重要性は過小評価されていますか?債務コストとROICの差は、有利子レバレッジがROEに寄与する方向を決定するが、税引き後の債務コストがROICより低くなった場合、債務コストの低減によってROEを向上させる効果は明らかではない。また、債務コスト自体の調整可能な空間は大きくなく、住宅企業が経営改善を通じてROICを高めることがより実行可能な道である。現物販売は可能ですか?現在の住宅販売の下で、住宅企業のROICは4.5%に急落し、ROEは4.6%に急落し、業界の資本に対する吸引力が大幅に低下し、産業規模の急速な収縮を招き、将来の年平均12億平方メートル前後の安定した需要を満たすことができず、一連の問題を引き起こす可能性がある。そのため、現住宅販売は関連措置がない場合には不可能である。
リスクのヒント:1、モデルは簡略化によって歪む;2、信用事件が続く;3、販売が引き続き下がる。投資提案:新しいサイクルの起点をしっかりと配置し、品質の「黒馬」を探す。「遅い時代」における経営モデルの変革は、短期的な市場占有率のそれよりも重要である。新しいモデルは新しい周期をもたらし、現在の不動産株は新しい周期の起点に立っており、確固たる配置を提案している。株の面では、債務コストは依然として核心的な優位性を構成していないため、金利のレバレッジ率はより多くの監督管理制御を受けているため、プロジェクトの利益率が高く、返金制御能力が強いことは新時代の品質「黒馬」の2つの必須条件である。推荐: Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) Gemdale Corporation(600383) 、龍湖グループ、旭輝ホールディングスグループ。
