市場表現：
上証指数は今週-1.77%で、325107点に報告された。創業板は今週+1.81%を指し、271379点を報告した。上海の深さは300今週-0.94%で、426590点で報告された。不動産プレートは+1.98%で、31業界で1位だった。
新築住宅の成約:成約面積は前年同期比-56.9%、前月比-9.1%
今週(3.11-3.17)、私たちが重点的に追跡した32城の一手住宅の成約面積は合計約183万元で、前年同期比-56.9%、環比-9.1%だった。このうち、一線(4城)の一手住宅の合計成約面積は48万元で、前年同期比-46.1%、前月比-3.6%だった。二線(14城)の一手住宅の合計成約面積は83万元で、前年同期比-61.7%、環比-12.7%だった。三線(14城)の一手住宅の合計成約面は51万方で、前年同期比-56.2%、前月比-7.7%だった。
中古住宅の成約:成約面積は前年同期比-59.4%、前月比-12.2%
今週(3.11-3.17)私たちが重点的に追跡した17城中古住宅の成約面積は合計約78万元で、前年同期比-59.4%、前月比-12.2%だった。このうち、第一線(2城)の中古住宅の合計成約面積は32万元で、前年同期比-39.9%、前月比-8.4%だった。二線(8城)中古住宅の合計成約面積は30万元で、前年同期比-68.9%、環比-2.2%だった。三線(7城)中古住宅の合計成約面積は16万元で、前年同期比-62.0%、環比+3.5%だった。
新房在庫：在庫面積ループ比+0.14%、脱化周期11.1月
2022.3.17現在、今週、私たちが重点的に追跡した16都市の新築住宅の在庫面積は合計約8987万元で、環比+0.14%で、全体の脱化周期(面積別)は約11.1月である。このうち、第一線(4城)の新築住宅の在庫は合計3020万元で、環比+0.36%、脱化周期は8.8月だった。二線(6城)新房在庫3266万方、環比+0.27%、脱化周期9.4月;三線(6都市)の新築住宅在庫は2702万元で、環比-0.26%、脱化周期は22.6月である。
土地市場：百城土地成約面積1404万元、成約土地総額120億元、土地割増率2.10%
先週(3.07-3.13)、百城の土地供給数は504件で、土地供給建面に対応する約2802万元だった。百城土地の成約数は172件で、土地の成約に対応する建設面は約1404万元で、成約土地の総価格は約120億元で、百城土地の割増率は+2.10%である。このうち、一線、二線、三線都市の土地成約建設面はそれぞれ61万方、526万方、817万方で、前年同期比それぞれ-76%、-66%、-74%で、土地の割増率はそれぞれ0.00%、+2.68%、+2.60%だった。
投資アドバイス：
今週、国家統計局は2022年1~2月の不動産開発投資と販売データを発表した。1)販売側は弱体化しており、後続の政策と住宅企業の動きを観察しなければならない。2022年1~2月、商品住宅の販売面積は前年同期比-9.6%だった。売上高は前年同期比-19.3%だった。このうち、住宅販売額は累計で前年同期比-22.1%だった。価格の次元では、2022年1~2月の全国販売平均価格は前年同期比-10.75%だった。2)新規着工の減少幅は縮小し、「保証交付」の下で竣工して成長を回復する見込みである。2022年1~2月の新規着工は前年同期比-12.2%で、2021年12月の単月同期-31.1%より好転した。グリップから着工への伝導の観点から,グリップ−販売には2~3 Qのヒステリシスが普遍的に存在する。都市レベルに細分化され、「土地供給二集中」は土地を持つリズムに明らかな摂動をもたらした。ケルリーの統計によると、20192020年に集中供給された22都市の地塊全体が土地を手に入れてから着工するまでの平均所要時間は3.7カ月だった。2021年22城は3ラウンドの集中供給後、計2111件の宅地を成約し、2022年2月9日までに21%が着工した。1~2月の竣工面積は前年同期比-9.8%だった。政府が2021年末以来密集して打ち出した保険交付政策は徐々に発効し、2022年の竣工は成長を回復する見込みだ。3)不動産開発投資の完成額は前年同期比でプラスに転換し、土地投資の貢献は減少した。2022年1~2月の不動産開発投資の完成額は前年同期比+3.7%(2021年通年+4.4%)で、2021年12月の単月同期比-13.9%と明らかに好転した。1~2月の土地成約建面は前年同期-42.3%だったことに気づいた。4)融資が弱体化し、販売返金は依然として主要な資金ルートである。2022年1~2月の資金調達額は前年同期比-17.7%だった。構造上、1~2月の中国貸付(前年同期-21.1%)、自己資金調達(前年同期-6.2%)、返済(頭金+ローン)(前年同期-23.9%)うち個人ローン(前年同期-16.9%)、頭金(同-27.0%)。割合を見ると、販売返金は依然として主要な資金源ルート(1~2月の割合は50.6%)である。
「三つの赤い線」に続き、「不動産ローン集中度管理」、「土地供給二集中」などの政策が打ち出され、需給の両端が双方向に制約される。コントロールの風向きは変わらず、「安定を主とする」ことは依然として基調であり、大きな拡大収穫の空間は狭い。現在のプレートの推定値と倉庫はすでに歴史的な低位にある。今後見ると、低基数効果は消退し、2022年Q 1の基本面は下行圧力を受け、業界の需給の両端が制限され、土地を取り、販売し、レバレッジを下げる間の不調和が深刻化した。提案注目:(1)安定した発展型: Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) 00000 2 Gemdale Corporation(600383) ;(2)成長受益型： Jinke Property Group Co.Ltd(000656) Jiangsu Zhongnan Construction Group Co.Ltd(000961) Seazen Holdings Co.Ltd(601155) ;(3)物管の良質な標的:華潤万象生活、碧桂園サービス、金科サービス、宝龍商業など。
リスクのヒント:
不動産コントロール政策が厳しくなり、販売修復が予想に及ばず、資金面が大幅に引き締まった。
