南京、蘇州の住宅ローン金利の引き下げ、3月の全国平均住宅ローン金利の引き下げ幅は著しい
3月16日に金融委員会が会議を開き、多部委員会が態度を表明した後、不動産政策上の積極的な底上げ態度が基本的に確認された。3月22日、財聯社の報道によると、南京、蘇州両地の住宅ローン金利はさらに引き下げられ、幅は大きくなった。蘇州の複数の銀行の最初の住宅ローンの割合はLPRと横ばいに下がった。南京はローン金利の引き下げだけでなく、2軒目のローン政策も明らかに緩和された。貝殻研究院のデータによると、3月の全国平均初の住宅ローン金利は5.34%に下がり、2月より13 BPs下がり、大幅に下落した。政策の方向性の持続的な検証は、今後半年以内に住宅ローン金利が持続的に引き下げられ、引き下げの空間が大きいと判断した。
政策空間が可能で、政策緩和都市レベルは持続的に向上する見通しだ。
後続の不動産基盤政策が引き続き打ち出され、都市レベルの緩和がさらに向上すると予想されています。現在の業界の基本面の回復は楽観的ではない。ケルリーのデータによると、2022年2月の業界トップ100の住宅企業の販売面積は前年同期比43%減少し、住宅企業の資金状況の改善は限られており、依然として大きな信用リスクに直面している。また、業界の土地取得は依然として低迷しており、統計局のデータによると、2022年1-2月の業界購入土地面積、土地成約代金の前年同期比の伸び率はそれぞれ-42.3%、-26.7%で、地方政府の財政圧力は増加した。同時期の住宅の新着工面積は1億4900万平方メートルで、前年同期比12.1%減少し、業界投資は依然として大きな下落圧力に直面する。販売回復から投資回復への移行が遅れていることを考慮すると、業界の販売が急速に回復してこそ、年内に投資側に「安定した成長」の役割を果たすことができる。一方、今回の市場の回復には依然として高レベルの都市の牽引が必要だ。四五線都市は需要の減少の影響を受け、政策効果は限られていると予想されているが、一線都市のコントロール政策の変化は大きな制限を受け、重点二線都市と強三線都市は市場全体の回復の鍵である。われわれは重点都市が引き続き都市の施策のため、コントロール政策は「不動産を炒めない」という枠組みの中で柔軟に調整し、住宅価格の予想を合理的に導き、点帯面の市場修復を実現すると考えている。
低効率企業は持続的に清算し、良質な経営企業は長期的な健全な発展機会を獲得した。
「双高」経営モデルはすでに徹底的に打ち破られ、レバレッジ率の下落に伴い、住宅企業のプロジェクトレベルの許容誤差率が大幅に低下し、資金の回転の難しさが著しく増大した。過去に単純にレバレッジに依存して発展した低効率企業は将来、元の経営規模を維持することができず、良質な経営企業が得た政策と金融機関の支持力は持続的に増大し、土地市場での競争優位性は持続的に拡大するだろう。人口流動の傾向を考慮して、未来の主要な新房市場は人口が持続的に流入する高レベルの都市群で、過去に主に低レベルの市場を経営した「双高」企業は市場の切り込み条件に欠けており、高レベルの都市の深耕能力を備えた企業は長期的な健全な発展機会を得るだろう。
投資アドバイス
2022年の不動産プレートの配置機会を持続的によく見て、政策面は持続的に改善し、低効率生産能力は引き続き清算され、業界構造は著しく改善された。良質企業は長期的な評価向上の基礎を備えている。受益対象:(1 Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) Gemdale Corporation(600383) China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) 、中国海外発展、旭輝ホールディングスなどの安定性のリーダー;(2 Seazen Holdings Co.Ltd(601155) 、宝龍商業を代表とする商業不動産のトップ。
リスクのヒント:業界の販売回復は予想に及ばない。政策コントロールが予想を上回る変化
