販売:低迷が続き、業界の回復を待つ:2022年1-2月の分譲住宅の販売面積は15703万平方メートルで、前年同期比9.6%下落し、単月の下落幅は2021年12月より6.1%縮小し、売上高は15459億元で、前年同期比19.3%下落し、下落幅は12月より1.5%拡大し、1-2月は下落幅は縮小したが、一部の12月から1月の販売転札があることを考慮すると、1-2月の販売は依然として低迷が続いており、明らかな好転は見られなかった。全国の商品住宅の販売平均価格は10141元/平で、現在価格はすでに底をつく回復の過程にある。市場の自信はまだ回復しており、政策が販売を振興するにはまだ一定の時間がかかる。
投資:土地購入費が投資の増加を牽引し、新規着工が低迷を続けている:1-2月の不動産開発投資の完成額は14499億元で、前年同期比3.7%増加し、昨年9月以来の前年同期比の下落傾向を転換し、施工面積は最近の業界の三保政策を受け、「住宅を維持し、民生を維持し、安定を保つ」と、前年同期比1.8%増加した。1-2月の土地購入費は3417億元で、前年同期比11.3%増加した。全国の住宅の新着工面積は前年同期比12%減少し、単月の下落幅は12月より19%減少し、下落幅は昨年7月以来より大幅に減少し、住宅企業の着工意欲は低く、新着工面積の低下幅が大きい原因は主に:1.資金チェーンの圧力は前売り資金の監督管理が厳しく、新着工は資金チェーンの圧力を強めている。2.短期的な販売の不確実性は依然として大きい。1-2月の不動産投資データは前年同期比3.7%増と予想を上回ったが、現在の販売回復速度が遅いことを考慮すると、新規着工は短期的には明らかな改善が難しく、後続投資は依然として圧力を受けているが、2022年通年から見ると下落幅はあまり大きくないと予想されている。
土地:下落幅は引き続き拡大し、回復は販売と供給の改善を待たなければならない:1-2月の土地購入面積は838万平で、前年同期比42.3%下落し、土地の成約価格は369億元で、前年同期比26.7%下落した。住宅企業の土地購入不足は、主に大部分の民間企業が現在も業界信用リスクの衝撃圧力の下にあり、企業資金チェーンが緊張していることにある。私たちは土地市場の後続が暖かくなるかどうかは主に販売と土地供給の2つの要素を見て、販売側が暖かくなって資金の圧力を改善して、住宅企業の土地を持つ意欲を高めると思っています。良質な土地の供給を増やし、構造的な改善は土地市場の熱を高める。
融資:融資構造の改善、信用環境の緩和が続く:1-2月の開発資金は前年同期比17.7%減少し、昨年12月の下落幅より1.6 pct縮小した。下落幅の縮小は主に中国中央企業の融資が緩和されたためだが、民間企業の融資は依然として難しい。2月の最初の住宅ローン金利は5.47%に下がり、2軒目の住宅ローン金利は5.75%に下がり、クレジット環境は昨年より明らかに改善された。1月と2月のM 2の前年同期比成長率はそれぞれ9.8%と9.2%で、成長率は昨年下半期以来より大きく上昇し、市場全体の流動性は緩和されているが、現在の業界は依然として信用リスクの衝撃の下にあり、一部の民間企業の資金チェーンが断裂し、開発が頻繁に爆発し、新房の腐敗リスクも増加し続け、需要は依然として様子見期にあり、資金循環が滞り、市場流動性は業界内の流動性圧力を改善することが難しい。その後、販売の回復に伴い、前売り資金の監督管理が緩和され、住宅企業の資金循環通路が開通し、業界の信用修復が行われ、住宅企業の資金面が徐々に改善される見込みだ。
100強住宅企業:販売は腰斬りに近づき、100強の伸び率は減速し集中度は低下した:1-2月の100強住宅企業の累計売上高は10484億元で、前年同期比43.4%減少し、100強住宅企業の販売金額の集中度は68%で、前年同期比28 pct減少した。
債券融資:債券融資は依然として修復過程にある:1-2月の住宅企業の国内外の債券融資は累計約856億元で、前年同期比59%減少し、減少幅は1月より11 pct縮小した。海外債金利は極端な分化が明らかで、発債主体の総合信用によると、海外債金利は2.90%から14.25%に達した。
業界の経営環境が好転し、政策の緩和が続いている。3月は疫病の影響を受け、市場の回復速度が停滞しているが、現在の不動産業界の経営環境は1-2月より明らかに好転し、具体的には3つの面に現れている。2、企業資金の面で改善がある；3、主流都市の価格はすでに徐々に安定している。私たちは今年GDP 5.5%の剛性の要求の下で、不動産業界の安定は依然として経済の安定の重要な一環であり、先週の多部委員会の共同発声を重ね、不動産業界のリスクの防止と解消に力を入れ、今後もより多くの都市がより大きな政策を打ち出す見通しだ。われわれは現在の業界経営が最も困難な時が過ぎ、国有企業の中央企業と一部の良質な民間企業が拡大表を回復すると考えている。現在の時点では、持続的な拡大に重点を置くことを提案し、全国化の拡大を維持する大型国有企業の中央企業、例えば保利不動産、 Gemdale Corporation(600383) China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) 、中海不動産、華潤置地、および地域の優位性が明らかで、差別化競争を実現できる地域のリーダー、例えば Hangzhou Binjiang Real Estate Group Co.Ltd(002244) 、旭輝ホールディングス、 Jinke Property Group Co.Ltd(000656) Seazen Holdings Co.Ltd(601155) などを提案しています。不動産プレートの面では、独立性が強く、外拓と付加価値サービスが持続的な拡張能力を備えた金科サービス、旭輝永昇サービス、碧桂園サービスと華潤万象生活に重点を置くことを提案した。
リスク要因:政策リスク:政策緩和の進度は予想に及ばず、不動産税、前売り資金政策のコントロールは予想を上回った。市場リスク:不動産業界の販売下落幅が予想を上回った。
