核心的な観点.
不動産ローンの頭金政策から見ると、2割の頭金は明らかな緩和政策の信号だ。06-21年15年来、住宅ローンの頭金の割合を20%に引き下げたのは2回だけだ。1)08年の金融危機が勃発し、経済を安定させ、不動産市場を安定させるため、同年10月に中央銀行が新政を打ち出した。最低頭金の割合は20%に調整された。2)14年9月30日、初回貸付の最低頭金は3割、15年9月30日の非購入都市で初回貸付の最低頭金の割合は25%を下回らず、16年2月の非購入都市の初回スイートルームの頭金の割合は最低20%に達する。2回の「頭金引き下げ」と他の業界政策の調整を経て、不動産市場はいずれも明らかな販売回復、住宅価格の上昇、在庫の上昇速度の減速、在庫量の低下が現れた。私たちは、頭金の割合の引き下げ、特に商業ローンの頭金の割合の引き下げは、すでに重要な信号であり、頭金の割合の引き下げの都市は依然として増加しているが、高レベルの都市のフォローアップはより明確な意義を果たすことができると考えている。08、14年の不動産サイクルの比較から見ると、現在の市場環境下の不動産政策の傾向はどのように変化するのだろうか。現在の政策調整の方向は、現在の政策の緊迫度から見ると、住宅企業の資金圧力の緩和>需要端の緩和>供給端の調整であると考えています。08、14年の不動産緩和の主な政策はいずれも需要から力を入れ、08年に住民の住宅購入の金融条件と参入の敷居を緩和し、14年に当時の在庫高企業の核心問題の解決を重視し、購入制限を緩和し、住宅ローンを7割引し、金利を下げ、頭金を下げるなどの措置を取った。21 Q 4は、主に不動産企業の債務リスクが集中的に爆発したり、経済成長の隠れた懸念になったりしたことから始まった。そのため、中央はまず住宅企業の合理的な資金が満たされる角度から調整することを考慮し、その後、需要端の調整に注目し始め、需要端の調整は地方の微調整を主とし、全国的な需要端政策の調整の確率は相対的に低い。住宅企業の資金圧力の緩和の具体的なやり方は以下の通りである:1)「三つの赤い線」の勾配化管理は、国央企業と民間企業を指標数値と調整の移行期間の長さで区別している。2)政策は企業の救済を支援し、土地譲渡金の納付猶予、土地譲渡金保証金の割合の低減、買収合併ローン開発ローンなどの信用支援の強化、保証書の前売り資金の相殺、行政審査・認可の期限の短縮などを許可する。3)積極的な信号を放出し、金融機関が新規融資の適度な成長を維持するよう導く。4)住宅企業が在庫資産を保障住宅に改造することを許可し、それによってある程度住宅企業の債務危機を解消する。5)省市単位で、地方政府の都市投資プラットフォームは一部の住宅企業プロジェクトを適切に引き継ぎ、現地企業の資金圧力を緩和し、需要端の様子見感情を減らす。需要側政策の市場に対する有効性は、全面的な購入制限緩和→貸付制限緩和(頭金比率の引き下げ→住宅ローン金利の引き下げ)→局所的な購入制限緩和→価格制限空間の向上→販売制限緩和→人材、人口などの住宅購入奨励政策→取引税費の引き下げなどにまとめられた。
複数の次元から見ると、どのような場所が救済の圧力に直面しているのか、どのような面から着手することができますか?1)現在、弱二線及び三四線都市の在庫除去圧力が大きく、需給の両端政策は在庫除去を主な方向とする。例えば台州、ハルビン、大連、宜興、益陽、煙台。需要側a)需要を拡大し、一部の地域や人々の購入制限を緩和し、改善性需要をサポートする。b)棚の貨幣化配置の変更を適切に奨励し、政府の買い戻しなどの方式を通じて住宅の配置を転化する。c)貸付支援を強化し、二軒目の住宅ローンの制限を緩和し、住宅ローン金利の引き下げを誘導する。供給側は、新築住宅の供給規模を合理的にコントロールし、区域の脱化周期に基づいて動態的に宅地の供給量を調整し、一部の区域の在庫リスクを低減し、同時に住宅企業の資金圧力を効果的に緩和する。2)操業停止と交付リスク問題が際立っている都市では、困窮している住宅企業の流動性問題の解決を重視している。総合的な操業停止規模、問題項目の数を見ると、交付リスクは主に長沙、福州、塩城、広州、重慶の5つの都市に焦点を当て、これらの都市では住宅企業がより多くの流動性問題に直面するか、地方政府は住宅企業の流動性リスクの解消と住宅企業の合理的な資金の保障に関する仕事をより重視しなければならないと考えている。3)経済成長の圧力が大きく、同時に不動産投資に依存する省は雲南で、不動産投資に対して政策面の調整を行う予定である。固投の成長率目標と結びつけて見ると、河南、遼寧省は固投を今年の経済成長を牽引する重要な手がかりとする計画だ。4)住宅企業の雷が集中している地域、例えば広東省では、政府が住宅企業間の買収合併をリードし、金融機関が不動産ローンを着実に増加させ、住宅企業の合理的な資金満足を奨励する上で、さらなる最適化調整が期待されている。5)現在、新築住宅市場は依然として需要を主導する都市であり、将来的に需要の改善と解放の空間が大きく、政策は改善性の需要に対して調整を釈放することができ、顧客を置き換えることでローン、ネット署名の届出などの面で便利を享受することができる。例えば深セン、大連、鄭州、ハルビン、廊坊、香河、固安などです。
住宅企業はどのようなルートを通じて現在の難局を自発的に解消することができますか?現在、住宅企業の資金チェーンは依然として「内外交困」の境地にあり、業界の回復前の現金回収が2022年上半期の債務満期速度に及ばないのは現在の住宅企業が直面している最大の難局であると考えている。われわれは現在の苦境を解決する一方で、政策に頼って住宅企業を救済すると考えている。一方、住宅企業は積極的に自救を展開する必要があり、具体的な措置は:1)株主の輸血(富力、現代、旭輝);2)販売項目(世茂、奥園、融創);3)会社買い戻し債券&役員購入債券(中梁、融信、龍光など;碧桂園、旭輝、新城、金地);4)交換要約は展示期間(栄盛、禹洲、大発)を求める。5)財務顧問(現代置業、正栄)を招聘する。6)戦投(万達商管)を導入する。7)債権者は積極的に債務再編と疎通する( China Fortune Land Development Co.Ltd(600340) );8)不動産会社(禹洲、富力、中梁)を販売する。9)衣食を節約する(万科);10)株式増持(碧桂園、富力、世茂など);11)国資(華南城、恒大)を導入する。以上の自救措置は短期的、タイムリーな措置であり、信号を放出し、自信を強化する短期的な操作である。中長期の角度から見ると、住宅企業は組織構造、買収合併、新発展モデルの上で探求することができる:1)住宅企業は組織構造の調整を加速し、管理階層が簡素化され、地域合併、管理者が沈むことを主な方向としている。2)買収合併融資の利益は絶えず釈放され、政府がリードし、融資がスムーズで、中央国有企業が主導するプロジェクトの買収合併が率先して展開されると考えている。3)「代建+TOD+都市更新」は業界発展の新しいモデルの一つとなっている。
投資アドバイス
3月16日、金融委員会会議は「関係部門は市場に有利な政策を積極的に打ち出し、収縮的な政策を慎重に打ち出さなければならない」と提案した。あるいは、各地が不動産市場に有利な緩和政策をより積極的に打ち出すことを意味し、不動産政策は実質的に好転するだろう。その後、中央銀行、銀保監会、外国為替局、財政部、証監会は同時に不動産業界について密集して態度を表明し、強い安定維持信号を放出した。1-2月の投資と販売データの面では市場の予想を上回ったが、実際の市場販売は依然として低迷しており、最近の地方政策の市場への振興作用は限られている。同時に、住宅企業は依然として大きな資金圧力に直面しており、前期の信用支援は十分ではなく、3-4月も債務返済のピークを迎えるため、短期データの表面的な予想を超えて継続できない可能性があり、地方レベルの需給端、住宅企業の資金端には引き続きさらなる調整の余地があると考えている。プレート投資の観点から見ると、第1四半期の交代は依然として良い配置ウィンドウ期間であり、政策改善の予想は依然として強化されており、不動産プレートの機会に引き続き注目することを提案している。信用リスクが低く、融資ルートがスムーズで、安全性が高いトップ企業: Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) Gemdale Corporation(600383) China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) 00000 2、龍湖グループ、華潤置地に注目することをお勧めします。2)財務報告の安全性が高く、キャッシュフローが安定している地域中央国有企業または地域トップ民間企業:国際、越秀不動産、美の置業、 Hangzhou Binjiang Real Estate Group Co.Ltd(002244) 3)金利引き下げなどのマクロと業界政策の改善の影響の下で、境界収益の大きい弾力性のある住宅企業:旭輝ホールディングスグループ、 Seazen Holdings Co.Ltd(601155) Jinke Property Group Co.Ltd(000656) 4)現在の収入確定は比較的に強く、集中度は加速的に向上し、同時に関連住宅企業の最近の信用リスクは緩和され、弾力性が反転した不動産後の周期不動産プレート:碧桂園サービス、旭輝永昇生活、保利不動産、中海不動産、新城悦サービス。
リスクのヒント:
政策の効果は予想に及ばない。不動産コントロールの持続的なアップグレード;販売が予想を上回って下落した。融資は引き続き引き締められている。
