核心的な観点.
新房:市場全体の低迷が続いており、第2四半期中下旬には高レベルの都市が率先して安定する見込みだ。46都市の新築住宅の成約面積は1605.5万平方メートルで、前月比22.6%上昇し、前年同期比49.1%減少し、前年同期比18.2ポイント拡大した。一、二、三線都市の環比成長率はそれぞれ+2.9%、+33.1%、+65.1%で、前年同期比成長率はそれぞれ-46.5%、-4.7%、-58.7%だった。4月の販売は依然として低位で運行される見通しで、市場の底は第2四半期中下旬に到来するか、5、6月の成約は安定し、前年同期比の下落幅も縮小する見通しだ。しかし、各都市市場は分化を激化させる可能性がある。一、二線都市は率先して安定する見通しで、三、四線都市市場の安定回復には長い時間がかかる。
中古住宅:成約規模は前月比で上昇し、前年同期比で減少幅が拡大し、市場は明らかな好転は見られなかった。16都市の中古住宅の成約面積は511.2万平方メートルで、前月比77.9%上昇し、前年同期比42.0%減少し、減少幅は前月より1.4ポイント拡大した。一、二、三線都市の環比成長率はそれぞれ+83.4%、+73.1%と+64.5%で、前年同期比成長率はそれぞれ-40.0%、-34.5%と-75.4%だった。12都市のすべての都市には異なる程度の環比が上昇し、7割を超える都市の環比の増加幅は30%を超えた。前年同期比では、12都市の大部分が下落し、成都だけが前年同期比で回復した。
全体在庫、脱化サイクルは同ループ比で上昇した。3月31日現在、14都市の新築住宅の在庫面積は102501万平で、前月比+0.2%で、前年同期比+4.3%だった。脱化周期は12.7カ月で、環比+5.2%で、前年同期より+40.3%だった。一、二、三線都市の在庫面積の環比成長率はそれぞれ0.0%、+0.9%と-1.5%で、前年同期比成長率はそれぞれ+7.7%、-0.9%と+12.6%だった。脱化周期はそれぞれ9.6、11.2、15.9カ月で、環比成長率はそれぞれ+5.3%、+6.0%、+2.6%で、前年同期比成長率はそれぞれ+40.2%、+0.9%、+58.1%だった。成約が予定通り不振だったため、8割を超える都市の脱化サイクルが伸び、3割を超える都市が12カ月以内だった。供給不足の制約を受け、在庫面積は2月末に比べてほぼ横ばいである。しかし、市場の自信は依然として悲観的で、疫病の繰り返しの下で多城楼市はまだ暖かくなっていない。多城新房の成約は依然として歴史的な低位にあるため、在庫面積はほぼ横ばいだが、脱化周期は明らかに長くなっている。
住宅企業の販売:3月の不動産市場は引き続き下落調整の傾向を続け、市場全体の成約は明らかな暖かさの兆しがなく、100強の住宅企業の販売は前年同期比の減少幅が2月よりさらに拡大した。100強の住宅企業は権益口径の売上高3834億元だけを実現し、前年同期比-5.5%(前値-48.4%)だった。3月にTOP 20にランクインした住宅企業は、 Huafa Industrial Co.Ltd.Zhuhai(600325) 。TOP 20のすべての住宅企業の単月売上高は前年同期比で異なる幅の下落を示した。多くの規模の住宅企業の販売は不振で、現在政策面では好転傾向にあるが、短期的には販売が低迷し続け、市場の自信が不足している。
土地市場:1)成約は著しく縮小し、百城の土地成約建設面は前年同期比-62.8%だった。2)百城土地の成約全体のビルの平均価格は前年同期比-13.2%で、第1ラウンドの集中土拍の影響を受けて、3月の2線都市の成約単価は前月比で上昇した。3)土地市場の熱は依然として低く、二三線都市の熱はやや回復している。3月の百城土地の割増率は3.1%にすぎず、そのうち二三線都市の土地の割増率はそれぞれ4.2%と3.6%で、環比は0.9と1.4ポイント増加した。四城の第1ラウンドの土拍の表現と比較して、合肥、アモイの土拍の回温は明らかである。青島の土拍熱は相対的に安定している。福州の地市は相対的に寒く、3分の1の地塊が流れ、多くの地塊は地元の国有企業が底をついている。
政策:3月の政策は1)両会は合理的な住宅需要を支持することを強調し、都市の施策によって不動産業界の良性循環を促す。2)多部委員会は積極的に市場の自信を高めることを表明した。3)都市の施策により、不動産コントロールを適度に緩和する政策を打ち出した。現在、市場の景気が依然として下がっていることと中国の疫病が繰り返されている背景の下で、中国経済の下落圧力は依然として大きく、「安定成長」は今年の経済活動の重要な中の一つとなり、安定経済から見てもリスク防止の観点から見ても、今年の不動産の安定は重要だ。そのため、第2四半期に不動産市場を安定させる政策が引き続き打ち出される見通しだ。2)企業は大規模な住宅企業の救済に力を入れ、住宅企業の合理的な融資需要を支持し、良質な企業が買収合併ローン融資を展開することを支持し、期限切れの債務を継続し、買収合併手形を発行するなど、業界の秩序ある清算を加速させる。3)需要側は信用支援に力を入れ、土地に応じて「四限」などの政策を適度に修正し、販売の回復を促進する。
投資アドバイス
今年に入ってから各地の需給側の政策調整は絶えず行われているが、不動産市場の景気は依然として低く、新築住宅の成約には明らかな暖かさの兆しはない。3月の100強住宅企業の販売台数は前年同期比2月よりさらに拡大した。現在も基本面が悪く、ゲーム政策の論理であり、疫病の突撃が深刻化し、各地の新築住宅の成約に深刻な影響を及ぼし、年間成長目標の圧力が大きく、政策の打ち出しが弦にかかっている。エネルギーレベルが比較的高い成都、アモイ、武漢、杭州などの強二線都市の政策フォローアップに注目することを提案した。プレート投資の観点から見ると、4月は依然として良い配置ウィンドウ期間であり、政策改善の予想は依然として強化されており、不動産プレートの機会に引き続き注目することを提案している。信用リスクが低く、融資ルートがスムーズで、安全性が高いトップ企業: Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) Gemdale Corporation(600383) China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) 00000 2、龍湖グループ、華潤置地に注目することをお勧めします。2)財務報告の安全性が高く、キャッシュフローが安定している地域中央国有企業または地域トップ民間企業:国際、越秀不動産、美の置業、 Hangzhou Binjiang Real Estate Group Co.Ltd(002244) 3)金利引き下げなどのマクロと業界政策の改善の影響の下で、境界収益の大きい弾力性のある住宅企業:旭輝ホールディングスグループ、 Seazen Holdings Co.Ltd(601155) Jinke Property Group Co.Ltd(000656) 4)現在の収入確定は比較的に強く、集中度は加速的に向上し、同時に関連住宅企業の最近の信用リスクは緩和され、弾力性が反転した不動産後の周期不動産プレート:碧桂園サービス、旭輝永昇生活、保利不動産、中海不動産、新城悦サービス。
リスクのヒント
不動産コントロールの持続的なアップグレード;販売が予想を上回って下落した。融資は引き続き引き締められている。
