最近、不動産政策の緩和が著しく加速している。
政策面で緩和を迎える:2021年9月に中央が「二つの維持」を何度も言及して以来、不動産政策は明らかに緩和された。今年3月の疫病発生以来、安定成長の圧力はさらに増大し、各地の不動産政策はさらに加速の兆しを見せている。
基本面:レバーを外して終わりに近づき、債務能力が底をつく。2020年8月20日に「三つの赤い線」が公布され、不動産企業の新規有利子負債規模が大きく制限され、レバレッジモデルに依存して運営されている不動産開発業界に大きな打撃を与えた。2021年末現在、多くの中国の住宅企業は緑と黄に入り、レバレッジを取るプロセスは終わりに近づいている。2022年には80~90%の住宅企業がグリーンクラスに入ると予想されており、中国の住宅企業の債務能力は徐々に底をつくだろう。
不動産政策の持続的な調整は安定した成長の要求である。
不動産産業チェーンの増加値が中国のGDPに占める割合は16-17%と推定されている。政策調整が不十分で、不動産投資の伸び率が8~10%下落したことや、中古住宅の成約が低迷していることを考慮すると、中国の2022年のGDPの伸び率が4%台前半に下落する可能性があり、不動産の財政への貢献を考慮すれば、実際の状況はさらに厳しくなる可能性がある。GDP 5を実現すると推定する.5%前後の経済成長、不動産投資の伸び率は約0成長またはわずかなマイナス成長を実現しなければならない。最近の政策の調整は私たちのこれまでの予想に合っており、政策は引き続き調整されると予想されています。
過去の政策緩和の下で、不動産プレートはどうだったのだろうか。
現在、2008年以来の不動産業界の第3ラウンドの緩和期にある。
第1ラウンドは2008年10月から2009年11月まで。プレートの超過収益が著しく、民間住宅企業が勝った。これは主に業界が長期にわたっているため、民間企業はより大きな弾力性と成長性を示している。
第2ラウンドの緩和は2014年6月から2016年3月まで。その間、大皿は牛市を経て、プレートが超過額を獲得したこのラウンドの上昇期間、大手住宅企業が目立った。これは主に、競争が激化するにつれて、トップ企業のシェアが明らかに向上したため、推定値と利益のダブルクリック効果を享受したからだ。
この緩和サイクル、誰が勝つ見込みですか?
安定成長と過小評価の二重触媒の下で、現在の不動産プレートには上り動力があると考えている。不動産の現在のPBは過去10年間の9.28%の過小評価値の分位レベルにあり、政策の境界改善の下で、業界はデイビスのダブルクリックを迎える見込みだ。
個株レベルでは、安定型の中大住宅企業が勝つ見込みだ。数量化の角度、中国の海外の発展に関心を持つことを提案して、華潤は地を置いて、 China Vanke Co.Ltd(000002) Jinke Property Group Co.Ltd(000656) Jiangsu Zhongnan Construction Group Co.Ltd(000961) の株の機会を置きます。
リスクのヒント
1)緩和政策は予想に及ばない。2)疫病は需要が予想以上に低下した。3)FRBの金利引き上げは資金の流出を激化させた。
