コアサマリー
観点:先週、福州、衢州、蘭州、東莞などの省都都市と都市圏の中核都市が購入制限・販売制限・貸付の緩和に参加し、不動産市場のコントロールが実質的な改善段階に入った。しかし、短期的な疫病は販売圧力を繰り返し、100強の住宅企業の3月の単月販売は前年同期比5割以上下落し、住宅企業の投資態度は慎重に維持される見通しだ。受益政策は改善を続け、先週の不動産プレートは10.82%上昇し、上海と深センの300に大幅に勝った。現在、業界の下行圧力、住宅企業の資金端のリスクは依然として存在し、良性循環と「三安定」の背景の下で、不動産市場の不安定政策は止まらず、政策端が牽引した評価修復は持続する見込みだと考えている。中長期的に見ると、今回の陣痛期における一部の住宅企業の脱退や収縮に伴い、業界全体の構造が最適化され、融資、管理制御の優位性を備えたブランド住宅企業の市場シェアと利益能力が向上する見込みだ。開発プレートは主に注目しており、短期的な受益政策の緩和と地端粗利率の改善、中長期的に市場シェアの獲得が期待される強い運営、高信頼企業、例えば Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) 00000 2 Gemdale Corporation(600383) China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) Hangzhou Binjiang Real Estate Group Co.Ltd(002244) などである。一種類は基本面に一定の支持があり、政策ゲームの弾力性標の例えば Seazen Holdings Co.Ltd(601155) Jiangsu Zhongnan Construction Group Co.Ltd(000961) Jinke Property Group Co.Ltd(000656) などである。物管プレートの推定値はすでに歴史の低位に達し、年報シーズン中期のガイドラインの引き下げの圧力も徐々に解放され、政策の持続的な緩和に伴い、開発企業の資金端の改善に伴い、良質な物管企業の推定値の修復をもたらすことが期待され、碧桂園サービス、保利物業、新城悦サービス、金科サービス、星盛商業などに注目している。
政策環境モニタリング:1)克而瑞:百強の販売圧力は減らず、政策は早急に力を入れなければならない。2)22都市の第1陣の集中供給地は「利益を譲る」ことで、一部の都市の土拍はすでに暖かくなった。3）福州、蘭州、衢州、東莞、秦皇島：多城松縛の購入制限販売、不動産市場の実質改善
市場運行モニタリング:1)成約:ループ比が回復し、その後も圧力を受ける。先週(3.26-4.1)新築住宅の成約は3.8万セットで、前月比20.1%上昇した。中古住宅の成約は1.3万セットで、前月比1.2%上昇した。3月の新築住宅の1日平均成約は前年同期比45%減少し、減少幅は2月より15.2 pct拡大した。短期的には疫病の繰り返し、需給の慎重な影響を受け、後続の成約は依然として圧迫される。2)改善型需要の割合は前月比で上昇した。2022年2月の32都市商品住宅の成約では、90平以上のセット数が前月比1.7 pctから77.1%に上昇した。3)在庫リング比が回復し、短期的には安定している。16城取証在庫は10112万平で、環比は0.1%上昇した。資金と不動産市場の圧力の下で、住宅企業は既存の在庫を脱化し、短期在庫規模は安定的に低下している。4)土地:成約、割増率が回復し、一二線の割合が向上した。第1陣の集中供給地のクランクインに伴い、先週、百城の土地供給建設面は4313.6万平、成約建設面は1691.9万平で、前月比75.3%、29.8%上昇した。成約割増率は4.8%で、環比は2.4 pct上昇した。
資本市場モニタリング:1)不動産債:先週、大陸部の産債発行額は89.8億元で、前月比66.9億元減少した。海外債の発行額は7.29億ドルで、前月比4.4億ドル上昇した。重点住宅企業の発行金利は2.3%-8%で、発行金利より前回より上昇した。2)信託:先週、集合信託の発行額は5億元で、前月比で28.7億元減少した。3)不動産株:先週、不動産プレートは10.82%上昇し、上海深300(2.43%)に勝った。現在の不動産プレートPE(TTM)は11.08倍で、推定値はここ5年間72.4%のポイントにある。先周、上海深港株が北へ資金を流入した前の3つの住宅企業は Financial Street Holdings Co.Ltd(000402) Youngor Group Co.Ltd(600177) China Vanke Co.Ltd(000002) ;;南方向の資金は前の3つの住宅企業に純流入して中国の海外の発展、碧桂園のサービス、新城の発展のために。
リスク提示:1)供給充足性がリスクを低減する;2）住宅企業の業績の圧力リスク；3)政策の保護が予想されるリスクに及ばない。
