業界の評価
今週、A株の不動産が上昇し、H株の不動産と不動産のプレートが目立った。今週の申万A株の不動産プレートの上昇幅は+0.8%で、各プレートの中で1位だった。WIND香港株の不動産プレートの下落幅は+2.1%で、各プレートの中で16位だった。今週の恒生物業サービスと管理指数の下落幅は+4.4%で、恒生中国企業指数の下落幅は+3.5%で、上海深300指数の上昇下落幅は+2.4%だった。不動産指数の恒生中国企業指数と上海深300に対する相対収益はそれぞれ+0.9%と+1.9%だった。
土地市場の活性化に集中する。今週、全国300都市の宅地の成約建設面は1007万平方メートルで、単週間の環比は120%で、単週間は前年同期比-26%で、平均割増率は4%(成都、重慶などの都市集中土拍)だった。2022年初めから現在まで、全国300都市の累計宅地成約建設面積は9782万㎡、累計前年同期比-54%である。
今週の月曜日の手房販売は前月比で回復し続け、前年同期比で減少した。今週の40都市の商品住宅の成約は合計518万平方メートルで、週環比+19%、週比-38%で、そのうち、一線都市の週環比-7%(疫情の影響)、週比-39%だった。二線都市の周環比は+23%で、周は前年同期比-34%だった。三四線都市の周環比は+51%で、周は前年同期比-53%だった。
今週の中古住宅の販売は前月比で回復し、前年同期比で減少した。今週の17都市の中古住宅の成約は合計154万平方メートルで、週環比+25%、週比-32%で、そのうち、一線都市の週環比+10%、週比-34%だった。二線都市の周環比は+31%で、周は前年同期比-28%だった。三四線都市の周環比は+36%で、周は前年同期比-69%だった。
衢州、秦皇島は第1発の購入制限を取り消した。今週、浙江衢州は購入制限と販売制限政策を同時に取り消し、緩和し、河北秦皇島は現在の不動産市場の発展情勢と結びつけて、これまでの購入制限政策を廃止した。不動産市場の圧力が大きい3、4線都市は率先して購入制限と販売制限を取り消す緩和政策を正式に打ち出したが、1、2線都市には正式な発文はないが、実行面での適度な緩和があり、福州、南昌も購入制限を黙認している。われわれは緩和の基調が継続し、より多くの需要端のコントロール緩和が打ち出されると予想している。
業界利益率は類製造業レベルに回帰する。最近、各不動産企業は2021年の業績公告を続々と発表し、全体の粗利率と純金利はいずれも下落傾向にあり、2021年の平均販売粗利率は18.74%で、前年同期比4.61 pct減少した。平均販売純金利は8.21%で、前年同期比2.42 pct減少し、2008年以来初めて10%を下回った。2017年以来、高地価が徐々に転換周期に入り、価格制限政策が全面的に実施されるにつれて、業界は徐々に類製造業の属性(2021年の製造業全体の粗金利20.53%、全体の純金利7.96%)に回帰し、業界の利益率は現在のレベルを継続すると予想されている。
投資アドバイス
三四線都市の購入制限を取り消す政策が続々と打ち出され、一二線都市も需要端の緩和が実施されると考えている。不動産プレートは、販売の逆成長、業績の確定性の強い緑城中国、建発国際、 Hangzhou Binjiang Real Estate Group Co.Ltd(002244) 。不動産プレートは、民間不動産会社が関連住宅企業の流動性危機が解除された後の弾力性を見て、金科サービス、碧桂園サービスを推薦しています。
リスクのヒント
コントロールの緩和は予想に及ばない。疫病は持続的に市場の販売に影響を及ぼしている。
