投資のポイント
今週(2022.3.262022.4.1):不動産プレート(SW)の下落幅+0.82%、同時期の上海深300、万得全A指数の下落幅はそれぞれ+2.43%、+1.25%、超過収益はそれぞれ+8.39%、+9.57%だった。
不動産の基本面と高周波データ:(1)不動産市場:今週(2022.3.262022.4.1)60都市の新築住宅の成約面積は405万平方メートルで、前月比+14.3%で、前年同期比-50.8%だった。本年の累計販売額は5051.1万平で、前年同期比-44.0%だった。2022年3月の累計成約は1663.1万平で、前年同期比-51.8%だった。20都市の中古住宅の成約面積は113.5万平方メートルで、前月比+3.7%で、前年同期比-46.9%だった。本年の累計成約は1325.8万平で、前年同期比-43.1%だった。2022年3月の累計成約は513.7万平で、前年同期比-44.5%だった。16都市の新築住宅の累計在庫は前年同期比-9.2%増の-10.8%だった。脱化サイクルは1.1カ月減少した。一線都市の脱化周期は7.7カ月で、先週より3.7カ月下がり、二線、三四線都市の脱化周期はそれぞれ16.2、27.0カ月で、先週よりそれぞれ0.3、0.8カ月上昇した。(2)土地市場:今週(2022.3.282022.4.3)百城の供給土地数は前月比-68.7%で、前年同期比-78.6%だった。供給土地の建面環比は-4.8%で、前年同期比-76.4%だった。百城の土地の成約建築面積は前年同期比-74.1%だった。成約ビルの価格は前月比+82.3%、前年同期比+19.4%だった。土地割増率は前月比-3.32 pctで、前年同期-21.9 pctだった。
重点政策:3月以来、不動産の緩和がさらに強化され、これまでの金利引き下げ、積立金の緩和から購入制限販売の緩和に転換し、最近緩和された福州、衢州、秦皇島、蘭州などは東部沿海省会か、核心都市圏都市圏都市である。福州市は購入制限を緩和し、福州5都市部の戸籍を持たない家庭は2年以内に12ヶ月以内に医療社会保障や納税証明書を提供したり、定住したりする必要はなく、福州5都市部144平以下の普通住宅を購入することができる。衢州市の本市以外の戸籍家庭は市街地の範囲内で新しい家と中古の家を購入することができ、すでに土地の中でまだネット署名されていない144平以上の新しい家を譲渡して販売しない。秦皇島市は全面的に購入制限を廃止した。蘭州市は比較的全面的な緩和政策を打ち出し、購入制限を緩和し、商業ローンの頭金比率を下げ、「ローンを認めて住宅を認めない」などを推進している。
周観点:3月初めの政府活動報告書が言及した不動産は新しいモデルを模索し、賃貸住宅、長賃貸住宅を推進することを指導とし、今週住建部、財政部、中央銀行、銀保監会などが発表した会議紀要と関連文書は、現在の複雑な情勢の下で、政策は十分な利益情報を放出しなければならないと指摘した。不動産政策は「地価を安定させ、住宅価格を安定させ、予想を安定させる」という要求の下で、緩和に向かうだろう。2022年には政策の温風が頻繁に吹き、全国には70都市近くがコントロールを緩和している。前期は主に3、4線都市を主とし、現在はすでに2線都市に拡大し、政策の緩和力はさらに強化されている。私たちは新しいより深い全国のビル市の緩和が開かれ、より多くの市場の低迷が予想されている都市が緩和に力を入れていると考えています。また、現在の需要側の政策調整は比較的頻繁で、不動産情勢が依然として楽観的ではないことを考慮して、多くの住宅企業が流動性の不足に直面しており、経済を安定させるには不動産を安定させ、将来的には供給側の改善政策を打ち出す必要がある。保障性賃貸住宅の面では、現在、多くの主流の住宅企業が賃貸住宅業務を配置し、一部はすでに賃貸住宅の資本管理能力を備えているため、保障性賃貸住宅業務への発展も比較的順調である。現在の金融端政策の支持の下で、このような企業の融資吸引力はもっと強い。将来の業界リスクは不動産構造の調整、政策の支持力にかかっている。提案注目1)賃貸住宅分野で先に発表され、高信用のトップ企業: Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) 00000 2、龍湖グループ、 China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) 、中国海外発展;2)不動産後周期物管会社:保利物業、碧桂園サービス、 China Merchants Property Operation & Service Co.Ltd(001914) 、旭輝永昇サービス。
リスク提示:不動産コントロール政策の緩和は予想に及ばない。業界の下落は持続し、販売は予想に及ばない。業界の信用リスクが持続的に蔓延している。疫病は繰り返し、発展が予想を上回った。
