業界追跡（2022.4.2-2022.4.8）
中央安定信号放出積極政策の予想
2022年2月から、基本面での下り加速を背景に需給両側の政策が緩和され、クレジット側と住宅企業の資金側の政策的利益をめぐって市場パニックの蔓延が抑制された。3月初めの政府活動報告書は再び「三安定」と「因城施策」に言及し、月内金融委員会の特別会議も「安定成長」を強調し、収縮性政策を慎重に打ち出した。
需要改善依存政策の広さと深さ
各地の今回の需要政策の緩和経路を整理すると、政策の救済対象は三四線都市から弱二線省都都市に徐々に深く入り込み、調整力が徐々に増大し、住宅購入補助金、積立金ローンの優遇から販売制限ローンの緩和に進化していることがわかる。政策推進の広さから見ると、一部の都市が率先して過去の制限境界を破って信号の意義を備え、市場全体の需要予想を改善する重要な前提であり、3、4線都市の積極的な応答を得た。しかし、推進の深さから見ると、二線都市のフォローアップはやや不足しており、販売データも低レベル都市の購入制限ローンの緩和だけでは市場の基本面の失速に対する懸念を根本的に転換できないことを反映している。現在の調整力による需要改善の空間は相対的に限られており、需要の暖かさを刺激するには、より豊富で健全な政策ツールボックスに頼る必要があると考えています。
供給側は政策ブーツの実質的な着地を急ぐ
最近、一部の都市の土地政策は2021年より緩んでおり、南京、金華、蘇州、済南などの都市は2022年の第1陣の土地撮影規則に対して調整を行い、競売保証金の割合を下げ、申し込み地の数の制限を取り消すなどを含む。同時に、2月に全国的な商品住宅の前売り資金の監督管理の意見が発表されて以来、蘭州、アモイ、蘇州、綿陽などは前売り監督管理の条件を最適化し、例えば前売り時間のノードを事前に申請し、資金の支払い効率を高め、前売り許可のイメージの進度の要求を下げるなどしている。しかし、全体的に見ると、参加主体は依然として一部の都市に限られており、「都市施策」の導きの下で、供給端政策の境界緩和による市場反応は相対的に遅れており、全国の実質的な政策と関連措置が実施される前に、開発者の投資自信は回復しにくいと予想されている。
高基数の下で、新房、中古住宅、土地市場は今週成約が弱い。
新房市場の今週の成約は275万平で、月間は前年同期比-58.5%減で、前月より14.79 pct減少した。累計在庫14353万平、二線脱化加速、一線脱化減速、三線以下速度横ばい。中古住宅市場は今週98万平で取引され、月度は前年同期比-41.40%減で、前月より8.43 pct減少した。土地市場の今週の成約建設面は1736万平で、12週間の転がりは前年同期比-38.32%だった。成約総額は420億元で、12週間のスクロールは前年同期比-60.71%だった。全国平均割増率は+1.00%で、12週間のスクロールは前年同期比-12.94 pctだった。
今週の申万不動産指数は+1.64%で、先週より9.18 pct下落し、上昇幅は5/31で、上海深300指数2.70 pctをリードした。H株では、今週Wind香港不動産指数+5.71%が先週より3.64 pct上昇し、上昇幅は1/11となり、恒生指数6.47 pctをリードした。克而瑞内房株のリード指数は10.65%で、先週より7.16 pct上昇した。
政策構造的緩和のbetaと買収合併のalphaを把握する
投資提案:未来の業界betaは業界構造の調整、生産能力の清算リズムと政策の底力に依存する。Alphaは買収合併による重点住宅企業の貸借対照表と利益率の修復、逆周期プラスレバレッジの精度、住宅シーンの価値をめぐる長期的な発掘にある。推荐:1)优良品质の蛇口: Gemdale Corporation(600383) Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) 00000 2、竜湖グループ、 China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) 2）良質成長： Jinke Property Group Co.Ltd(000656) Seazen Holdings Co.Ltd(601155) Jiangsu Zhongnan Construction Group Co.Ltd(000961) 、旭輝ホールディングスグループ；3)良質な物管:碧桂園サービス、 China Merchants Property Operation & Service Co.Ltd(001914) 、保利不動産、旭輝永昇サービス。
リスクヒント:業界信用リスクの蔓延;業界販売の下りサイクルが始まります。行政のコントロールは高圧を維持し、不動産税の試行力は予想を超えた。
