証券コード：60032証券略称： Tianjin Realty Development (Group) Co.Ltd(600322) 公告番号：2022016天津市不動産発展（グループ）株式会社
上海証券取引所2021年業績予告への返信に関する事項
監督管理作業書の公告
当社の取締役会及び全取締役は、本公告の内容に虚偽記載、誤導性陳述又は重大な漏れがないことを保証し、その内容の真実性、正確性及び完全性に対して個別及び連帯責任を負う。
重要なヒント:
(1)2021年末、会社は関連不動産プロジェクトに対してさらに下落準備を行い、主な原因はCOVID-19疫病の繰り返し、融資政策の引き締め、会社の所在地域の競争の激化によるプロジェクトの販売圧力の増加などである。
(2)2021年度の会社の営業収入は前年同期比で上昇し、会社の営業収入は46.65億元で、前年同期比69.47%増加した。「会社2021年年度業績予損公告」の説明とは異なり、主に天津湾プロジェクトが年末に収入を転換したことによるもので、会社の営業収入の変動と不動産業界全体の状況には傾向的な違いはない。同社の本報告期間に発生した販売、財務などの費用は前年同期比増加し、当期の利益は減少し、本報告期間に発生した販売費用は2.34億元で、前年同期比114.83%増加し、財務などの費用は1.78億元で、前年同期比111.71%増加した。
(3)会社はすでに2つの会計年度連続で大きな損失を出しており、2021年末に上場会社の株主に帰属する純資産は4.90億元である。2年連続の大額損失と低い純資産レベルは会社の日常生産経営に一定の影響を与える。会社の取締役会は広範な投資家に投資リスクに注意するように丁寧に提示した。
天津市不動産発展(グループ)株式会社(以下「会社」または「 Tianjin Realty Development (Group) Co.Ltd(600322) 」)はこのほど、上海証券取引所から「天津市不動産発展(グループ)株式会社の業績予告に関する監督管理業務書」(上証公文書20220104号)(以下「監督管理業務書」と略す)を受け取った。会社の取締役会は非常に重視して、《監督管理の仕事の手紙》の要求によって積極的に関係者を組織して手紙の内容に対して項目ごとに実行して、今関連する問題を以下のように返事します:
問題1、公告によると、会社は蘇州美瑜華庭、美瑜蘭庭などのプロジェクトに対して在庫の下落準備を計画し、計画金額は帰母純利益に約-16億元の影響を及ぼす。2020年に同社は前述の項目を含む在庫の値下げを27億5000万元準備している。会社に頼んでください:(1)プロジェクトの完成時間、前期の投入、具体的な区位と周辺のビルの価格の変化、販売の去化状況などを結びつけて、各プロジェクトに対して減価償却の根拠と具体的な計算過程を補充して開示して、そしてこの基礎の上で関連プロジェクトが減価償却の具体的な時点が現れて、前期の減価償却がタイムリーではなくて、不十分な情況があるかどうかを分析します;(2)会社の在庫、建設中の工事、契約資産などの関連状況を全面的に自己検査し、減損の兆候があるかどうかを確認し、ある場合は、関連リスクをさらに提示してください。
会社の回答：
（1）プロジェクトの完成時間、前期の投入、具体的な区位及び周辺のビル価格の変化、販売の去化状況などを結びつけて、各プロジェクトに対して減額を計上する根拠及び具体的な計算過程を補充して開示し、その上で関連プロジェクトに減額が発生した具体的な時点を分析し、前期の計上がタイムリーではなく、不十分な状況があるかどうか
会社が下落引当金を計上する方法:
貸借対照表日は単一在庫項目に従って在庫下落引当金を計上する。
貸借対照表日に在庫を全面的に調査した後、在庫のコストと現金化可能な純価値のどちらが低いかによって在庫の下落準備を抽出または調整する。
販売に用いる開発製品は、正常な生産経営過程において、当該在庫の推定価格から推定販売費用と関連税費を差し引いた金額で、その可変純価値を確定する。建設プロジェクトは正常な生産経営過程において、完成後の開発製品の推定価格から完成時に発生する原価、推定販売費用と関連税費を差し引いた金額で、その現金化可能純値を確定する。
会社2021年度減価償却試験過程
会社は2021年末に既存の美瑜蘭庭、美瑜華庭と盛文佳苑などのプロジェクトに対して減価テストを行い、各プロジェクトの完成時間、前期投入、具体的な区位などの状況は以下の通りである。
前期投入当期計上項目名称業態具体区位計画完成時間(億元)減価償却準備(億元)
美瑜蘭庭高層、畳墅、車庫蘇州市相城区2022年第2四半期40.91 4.65
美瑜華庭高層、小高畳、高畳、車庫蘇州市相城区2023年第3四半期57.78 2.43
盛文佳苑高層、小高層、商業、車庫天津市河北区2024年年末33.435.22
津東麗(掛)高層、小高層、商業、車庫天津市東麗区2022年年末17.96 2.69
2017021番地
双港118地塊小高層、車庫天津市津南区2023年第2四半期6.69 0.89
美瑜蘭庭プロジェクトは蘇州市相城区に位置し、土地面積は7335360㎡、総建築面積は21266580㎡、販売可能面積は15104195㎡、容積率は1.999で、業態は高層、畳墅と車庫に分けられ、販売平均価格は250326元(税価を含む)で、2021年度の計上減価額は4.65億元である。
美瑜華庭プロジェクトは蘇州市相城区に位置し、土地面積は8388130㎡、総建築面積は Client Service International Inc(300663) 8㎡、販売可能面積は20204169㎡、容積率は2.499で、業態は高層、小高畳、高畳と車庫に分けられ、販売平均価格は2575250元(税込価格)、2021年度の計上減価額は2.43億元である。
盛文佳苑プロジェクトは天津市河北区に位置し、土地面積は2482380㎡、総建築面積は65500㎡、販売可能面積は6412837㎡、容積率は2.6386で、業態は高層、小高層、商業と車庫に分けられ、2021年12月31日現在、このプロジェクトは開場していない。会社は盛文佳苑プロジェクトの販売平均価格が約33500元(税込)、2021年度の減価償却額が5.22億元と予想している。
津東麗(掛)2017021号プロジェクトは天津市東麗区に位置し、浜海新区に隣接し、土地面積2848620㎡、総建築面積79960㎡、販売可能面積51655㎡、容積率2.5、業態は住宅と商業に分けられ、2021年12月31日現在、このプロジェクトは開場していない。同社は津東麗(掛)2017021号の販売平均価格が約22000元(税込)、2021年度の計上減額額額額が2.69億元と予想している。
双港118地塊プロジェクトは津南区双港新家園に位置し、東は新家園路、南は計画バス停、西は計画支路12、北は景蓉道に至る。プロジェクトの敷地面積は972129ムー、建築面積は9.4374平方メートル、販売可能面積は8302728㎡、容積率は1.27で、業態は住宅と車庫に分けられ、販売平均価格は148000元(税込)、2021年度の減価償却準備金額は0.89億元である。
会社は「会計準則」の関連要求を厳格に遵守し、各貸借対照表日に減価償却の兆候がある在庫について、販売項目の届出価格、周辺比項目の販売価格及び会社の販売戦略を参考に減価テストを行う。2020年の棚卸資産の下落準備は主に蘇州地区に集中している。2021年度、COVID-19疫病が繰り返し、融資政策が引き締められ、会社の所在地の競争が激化し、プロジェクトの販売圧力が増加したため、会社は2021年末に関連不動産プロジェクトに対してさらに下落準備を行った。
会社が在庫に対して取った減価償却試験方式と過程は長年一致し、「会計準則」の関連規定に合致し、前期在庫の下落準備の計上が慎重ではなく、タイムリーではない状況は存在しない。
(2)会社の在庫、建設中の工事、契約資産などの関連状況を全面的に自己検査し、減損の兆候があるかどうかを確認し、ある場合は、関連リスクをさらに提示してください。
会社は在庫、建設中の工事、契約資産などの関連状況を全面的に自己調査した。本メールの返信日までに、会社はすでに取得したプロジェクトの販売届出価格、販売契約、周辺のビル価格とプロジェクトコストと関連予測を結びつけて、美瑜蘭庭、美瑜華庭などの「(1)」に記載されたプロジェクトを除いて、他の在庫の可変現純価値が帳簿コストを下回る状況はまだ発見されていない。会社は貸借対照表の日後期間に引き続き在庫と投資性不動産などの資産の販売価格の変化状況に注目し、一部の投資性不動産に減損の兆候があることを発見し、会社は「企業会計準則」の関連要求に従って資産減損損失を計上し、具体的な内容は「 Tianjin Realty Development (Group) Co.Ltd(600322) 2021年度の資産減損引当金の計上に関する公告」を参照してください。
問題2、公告によると、報告期間内の会社の予損の原因の一つは、一部のプロジェクトの着工、施工及び販売状況が予想に及ばず、収入と利益が低下したことである。会社に頼んで:(1)主要プロジェクトの具体的な着工、施工と販売状況を補充して開示して、そしてその進度が予想に及ばない具体的な原因を分析します;(2)前述の問題や同業種の比較会社の状況などを踏まえて、営業収入が大幅に下落した原因と合理性を詳しく説明し、さらに下落傾向やリスクがあるかどうかを分析する。
会社の回答：
(1)主要プロジェクトの具体的な着工、施工及び販売状況を補充披露し、その進度が予想に及ばない具体的な原因を分析する。
会社が2021年に繰越収入条件を達成した主なプロジェクトは天津市にある盛庭花園プロジェクト、美岸英郡プロジェクト、天津湾プロジェクト及び蘇州市にある留風雅院などのプロジェクトを含み、具体的な状況は以下の通りである。
販売可能面積2021年度2021年度地域事業名称業態事業状態（平方メートル）計画販売面積実績販売面積（平方メートル）（平方メートル）
天津盛庭花園商品住宅、商業住宅はすでに竣工交付され、10.67万2.68万2.07万
商業はまだ着工していない
天津美岸英郡の商品住宅はすでに竣工して5.38万0.84万0.49万を交付した。
天津天津湾商品住宅、商業部分竣工21.44万3.9万5.51万
蘇州留風雅院商品住宅はすでに竣工して2.94万1.54万1.43万を交付した。
前述のプロジェクトはいずれも年内に竣工し、入居を完了し、現在、余剰住宅の販売と返金を全力で推進している。会社の施工及び販売状況が予想に及ばないのは、主に以下の原因によるものである。
不動産業界の情勢は依然として厳しい
2021年、「住宅は炒めない」という位置づけの下で、上半期、住宅企業の融資信用環境はある程度引き締められた。下半期、市場の冷え込みが続くにつれて、不動産信用政策は依然として厳しく、会社が直面している市場と金融環境は依然として楽観的ではなく、会社のプロジェクトの販売状況に影響を与え、予想された収入レベルに達しなかった。
＜2＞事業販売価格の下落
密集した不動産コントロール政策の下で、各都市の販売価格の変動は激しい。プロジェクトの備蓄構造から見ると、会社のプロジェクトはすべて天津と蘇州の2つの都市に分布しており、蘇州と天津はいずれも価格コントロール政策を取っているため、プロジェクトの販売脱化速度と価格はいずれも一定の影響を受けており、地域のプロジェクトの届出価格は一般的に予想に達していない。2021年度は政策と疫病の二重の影響で、市場情勢は引き続き下落した。プロジェクトの現金返済を加速させるため、会社は2021年度に販促に力を入れ、蘇州と天津地区の販売製品の価格を下げ、予想された契約収入に影響を与えた。
一部工事計画調整
2021年、会社は積極的にプロジェクトの施工建設を推進し、一定の債務返済圧力を背負っている状況下で、融資、資金の回転、合理的に施工周期を手配するなどの方式を通じて、会社がプロジェクトを着実に施工することを確保した。しかし、不動産業界全体の情勢と疫病の影響を受け、プロジェクトの性質の変更、計画調整などの特殊な
