要点
需要側:住民の短貸付と中長貸付は予定通り改善され、合理的な住宅購入需要は2022年3月にさらなる貸付支援を受ける見込みで、単月に3848億元の住民の短貸付が増加し、前年同期より1394億元少ない(-26.6%)、前月比6759億元増加した。2022年3月、単月に増加した住民の中長貸付は3735億元で、前年同期より2504億元(-40.1%)少なく、前月より4194億元増えた。2022年1-3月に累計で増加した住民の中長貸付は1.07兆元で、前年同期比の増加率は-46.0%で、増加した住民の中長貸付は人民元貸付の増加割合の約12.8%(2021年の年間レベルは30.5%)を占めた。
3月5日、全国の「両会」は「商品住宅市場が住宅購入者の合理的な住宅購入需要をよりよく満たすことを支持する」ことを明らかにした。3月16日、金委員会は「不動産市場に対してタイムリーに研究し、強力で効果的なリスク防止・解消対策を提出しなければならない」と提案し、同日、中央銀行、銀保監会、証監会、外国為替局、財政部もそれぞれ態度を表明し、不動産市場のリスクの防止・解消、不動産業の良性循環と健全な発展の促進などを重点的にめぐっている。「多児政策」と「在宅養老」がもたらした合理的な改善型住宅購入需要はさらに支持される見込みであり、剛性住宅購入ローンの支持力も向上する見込みだと考えている。
供給側：3月に国内で発行された債務は前月比で大幅に増加し、海外債務の発行は前年同期比で増加率がプラスになった。
3月の住宅企業の国内外の単月合計債務は860億元で、前月比+159.0%(2月-29.2%)で、前年同期比-13.2%(2月-25.8%)、単月純融資-145億元(2月-81億元)だった。このうち3月の国内発債は2月より明らかで、単月発行は703億元で、前月比133.3%増加し、前年同期比18.2%(2月+59.8%)減少し、単月純融資は161億元だった。3月の海外発債は前年同期比19.3%(2月-88.1%)増加し、1月の純融資額は約-307億元だった。2022年3月の不動産集合信託の設立額は約122億元で、前年同期比81.5%減少し、単月の集合信託の設立規模に占める割合は14.9%で、2月より減少した。多方面の政策の利益の推進の下で、3月の住宅企業の国内の債務規模の回復は明らかで、市場の自信は次第に修復された。海外融資環境は回復し、中資ドルの不動産債指数も3月中旬に反発を迎え、住宅企業の債務規模は明らかに上昇し、短期債券の発行に偏り、一部の住宅企業の発行金利は前期より上昇した。
投資提案:1)2022年から、多方面から資金面積の極信号を放出し、5年期LPRを5 bp引き下げ、住宅ローンが集中度管理に組み入れられないことを保障し、商品住宅の前売り監督管理資金の新しい方法の構造的偏りを是正し、各大手銀行は買収合併融資のサポートを提供した。αリスクの修復は実行段階に入り、不動産業界の流動性は持続的に緩和されている。2)流動性の緩和と同時に、中国の不動産金融の慎重な管理と「レバレッジ除去」の傾向は引き続き深化し、一部の前期の過度な急進的な住宅企業の「αリスク」はまだ明らかになる可能性があるが、中国の不動産市場は「β係数」の健康安定の全体的な傾向は変わらない。「レバレッジの適度、安定した経営、品質の立身、秩序ある発展」を堅持する良質な住宅企業は「秩序ある競争」の発展のチャンスを迎え、中国の不動産業界を徐々に「利益の合理化、管理の精細化、製品の良質化、施工のグリーン化」に繰り返しアップグレードする。3)2月24日に住建部は「合理的な改善型住宅購入需要を満たす」と提案し、3月5日に全国両会政府の活動報告で「商品住宅市場が住宅購入者の合理的な住宅需要をよりよく満たすことを支持する」ことを明らかにした。3月16日、国務院金安定委員会会議は不動産企業について、リスク防止・解消対策を適時に研究し、提出し、新発展モデルへの転換に関する関連措置を提出した。後続の不動産業界の公募REITsの発行は氷を割る見込みで、最初の最も可能性のある基礎資産には保障的な賃貸住宅、商業不動産などが含まれていると考えています。4)最近の市场の不动产のプレートに対する関心度の向上は明らかで、优良品质のトップの住宅企业の长期的な表现をよく见て、万科A/万科企业を推荐して、中国の金茂、 Seazen Holdings Co.Ltd(601155) Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) Gemdale Corporation(600383) China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) 、中国の海外の発展、中国の海外の宏洋グループ、华润置地、竜湖グループ、越秀地产。
リスク分析:COVID-19疫情、経済構造調整、中米貿易摩擦または中国の一部の業界の発展と就業状況が予想に及ばず、さらに住民の収入と信用拡張に影響を及ぼす。住宅企業の「三つの赤い線」は債務の集中返済期間を重ね、一部の住宅企業では信用違約のリスクが高まっている。
