投資のポイント
今週(2022.4.6–2022.4.8):不動産プレート(SW)は+1.64%上昇し、同時期の上海深300、万得全A指数はそれぞれ-1.06%、-1.74%上昇し、超過収益はそれぞれ+2.70%、+3.38%だった。
不動産の基本面と高周波データ:(1)不動産市場:今週(2022.4.2-2022.4.8)60都市の新築住宅の成約面積は230.5万平方メートルで、前月比-43.2%で、前年同期比-65.1%だった。2022年の累計販売額は5216.2万平で、前年同期比-4.8%だった。2022年4月1日-4月8日の累計成約は276.4万平で、前年同期比-63.9%だった。20都市の中古住宅の成約面積は85.0万平で、前月比-25.1%で、前年同期比-50.1%だった。2022年の累計成約は1389.3万平で、前年同期比-43.2%だった。2022年4月1日-4月8日の累計成約は104.9万平で、前年同期-46.3%だった。16都市の新築住宅の累計在庫は前月比+12.5%で、前年同期比+3.3%だった。脱化サイクルは2.5カ月上昇した。一線、二線、三四線の都市の脱化周期はそれぞれ13.1、16.8、28.8カ月で、先週よりそれぞれ5.4、0.6、1.9カ月上昇した。(2)土地市場:今週(2022.4.4-2022.4.10)百城の供給土地数は前月比-92.9%で、前年同期比-95.5%だった。供給土地の建面環比は-91.7%で、前年同期比-95.8%だった。百城土地の成約建築面積は前月比-92.6%で、前年同期比-95.5%だった。成約ビルの価格は前月比-73.0%、前年同期比-59.8%だった。土地割増率は前月比-3.32 pctで、前年同期-21.9 pctだった。
重点政策:3月以来、不動産の緩和がさらに強化され、これまでの金利引き下げ、積立金の緩和から購入制限販売の緩和に変わった。4月7日、重慶は「金融支援新市民安居楽業実施細則」を印刷、配布し、合理的な住宅購入貸付需要を満たすことを強調し、条件に合致する新市民の差別化貸付に対して、第1セットの住宅ローン基準(現在、重慶の第1セットの頭金比が最低20%、貸付金利が5.2%)を合理的に確定した。住宅貯蓄業務を大いに発展させ(住宅購入者は銀行ローンを得るために予め銀行に貯蓄し、住宅消費資金を蓄積し、自身の信用機会を高め、中低所得層の「居住者にはその家がある」ことを支持する)、「先存後貸」、「一定低金利」の特徴で住宅購入信用コストを下げる。同時に、保障性住宅と都市の古い団地の改造工事に対する支持を強化する。重慶の現在の商品住宅の去化周期はわずか8.1ヶ月で、去化周期の健康な状況の下で引き続き新市民の購買力を奮い立たせ、政府の安定したビル市の強い意思を体現している。
周観点:3月初めの政府活動報告書が言及した不動産探索の新しいモデルは、賃貸住宅、長賃貸住宅を指導として推進し、最近、住建部、財政部、中央銀行、銀保監会などが発表した会議紀要と関連文書は、現在の複雑な情勢の下で、政策は十分な利益情報を放出しなければならないと指摘した。不動産政策は「地価を安定させ、住宅価格を安定させ、予想を安定させる」という要求の下で、緩和に向かうだろう。2022年には政策の温風が頻繁に吹き、全国には70都市近くがコントロールを緩和している。前期は主に3、4線都市を主とし、現在はすでに2線都市に拡大し、政策の緩和力はさらに強化されている。私たちは新しいより深い全国のビル市の緩和が開かれ、より多くの市場の低迷が予想されている都市が緩和に力を入れていると考えています。また、現在の需要側の政策調整は比較的頻繁で、不動産情勢が依然として楽観的ではないことを考慮して、多くの住宅企業が流動性の不足に直面しており、経済を安定させるには不動産を安定させ、将来的には供給側の改善政策を打ち出す必要がある。保障性賃貸住宅の面では、現在、多くの主流の住宅企業が賃貸住宅業務を配置し、一部はすでに賃貸住宅の資本管理能力を備えているため、保障性賃貸住宅業務への発展も比較的順調である。現在の金融端政策の支持の下で、このような企業の融資吸引力はもっと強い。将来の業界リスクは不動産構造の調整、政策の支持力にかかっている。提案注目1)賃貸住宅分野で先に発表され、高信用のトップ企業: Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) 00000 2、龍湖グループ、 China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) 、中国海外発展;2）不動産後周期物管理会社：保利不動産、 China Merchants Property Operation & Service Co.Ltd(001914) 、旭輝永昇サービス。
リスク提示:不動産コントロール政策の緩和は予想に及ばない。業界の下落は持続し、販売は予想に及ばない。業界の信用リスクが持続的に蔓延している。疫病は繰り返し、発展が予想を上回った。
