業界の核心的な観点：
海外REITsの発展経験を参考にして、長期的な視点の下で、REITsは大類資産配置の中で収益の安定した優位性を持っており、中国の公募REITsの供給規模は依然として小さく、潜在市場の空間が大きく、政策の推進の下で市場の拡大が目前に迫っており、保障性賃貸住宅REITsは近期に着地する見込みで、新品種の上場購入機会とすでに上場したREITsの評価値が回帰した後の投資機会に積極的に注目することを提案した。
世界のREITs規模は急速に拡大し、インフラ/データセンター/工業部門のREITs市場価値は合計30%を占めている:2021年末現在、REITsはすでに世界の商業不動産投資の重要な部分となり、世界の上場REITs数は865本に達し、総市場価値は1990年の100億ドルから2021年末の2.5兆ドルに増加した。米国は約63%を占め、日本は7.5%、オーストラリアは5%、英国は4.5%、シンガポールは3.7%、フランスは3.3%、カナダは3.2%、香港は1.6%(2019年末);過去10年間、世界のREITs資産構造は大きく変化し、2021年末現在、インフラ、データセンター、工業部門は不動産投資信託基金の市場価値の30%を占め、2010年は4%にすぎない。
中国の公募REITsの発展は当時、潜在的な発展空間が広大であった:中国は10年以上の探索を経て、2021年にインフラ公募REITsを正式に発売し、飛躍的な一歩を踏み出した。中国のインフラ公募REITsは「閉鎖式公募基金-ABS特別計画-プロジェクト会社-プロジェクト」の構造を採用し、現在すでに11匹の公募REITsの総市場価値は480億元に達している。政策の推進の下で、保障性賃貸住宅REITsの着地が加速する見込みで、後続のエネルギーインフラ、駐車場プロジェクトの市政インフラなどが秩序正しく発売され、REITsの拡張は比較的速い発展を迎える見込みだ。海外成熟REITs市場の時価総額がGDPに占める割合を参考にして、中国REITsの潜在市場規模は5兆元に達するだろう。
中国の公募REITsは資金認可度が高く、上場以来目立っている:現在上場している公募REITsは購入と上場後に資金認可を受け、全体的に目立っている。配当率の観点から見ると、windデータによると、第1陣の上場REITsの配当率は平均6.53%で、銀行、保険、開発系住宅企業などの高配当率系プレートの平均配当率レベルを明らかに上回り、REITsの強い収益安定性を体現している。
長期投資の角度の下で、REITS収益源は安定して、大類の資産配置の中で優位な地位を持っています:REITsの価値源の主要な資産価値の付加価値、賃貸料などの収益。海外成熟REITsの歴史市場の表現を参考にして、大規模な資産の中で比較的によく表現され、FTSE EPRA Nareit Global REITsExtended Indexは2009年6月から2021年12月までの間に年間複合収益率が13%に達し、同期株、債券および未上場不動産資産収益率を明らかに上回った。地域間では、米国、日本、シンガポール、香港の10年間のREITs年化収益率はそれぞれ10.07%、8.9%、8.8%、10.8%に達し、海外の成熟したREITs市場は長期資産配置において安定した収益能力を示している。各種類のREITs収益率から見ると、年アジア太平洋2020 REITs市場による工業/物流類REITs収益率が際立っており、10年期の年化総合収益率は13.80%に達している。
リスク要因:収益率が予想リスクに及ばない;REITsの下位資産が過度に集中している。市場流動性リスクなど。
