事項：
国家統計局は2022年1-3月の全国不動産開発投資と販売データを発表し、そのうち投資額は2.8兆元で、前年同期比0.7%増加した。新たに3.0億平方メートルを着工し、前年同期比17.5%減少した。竣工は1.7億平方メートルで、前年同期比11.5%減少した。土地購入面積は1339万平方メートルで、前年同期比41.8%減少した。土地の成約代金は672億元で、前年同期比16.9%減少した。商品住宅の販売面積は3億1000万平方メートルで、前年同期比13.8%減少した。売上高は3.0兆元で、前年同期比22.7%減少した。住宅企業の資金は3.8兆元で、前年同期比19.6%減少した。
平安の観点:
単月の投資の伸び率はマイナスに転じ、短期的な下落圧力は依然として残っている。販売市場の低迷、住宅企業の資金圧力が依然として大きく、土地代金の納付遅延の影響が弱まっているなどの要因に引きずられ、不動産投資は3月の単月で前年同期比2.4%減少し、成長率は前月比6.1 pct減少し、1-3月の投資は累計で前年同期比0.7%増加した。地域別に見ると、中部の投資は引き続き好調で、3月の単月は前年同期比5.4%増加し、他の地域の単月の成長率はいずれもマイナスだった。今後、販売が依然として底打ち段階にあることを考慮し、住宅企業の資金圧力が依然として大きく、自信が不足していることを考慮し、投資側の短期的な下落圧力は依然として残っており、中期的に政策の力が大きくなり、疫病が徐々にコントロールされるにつれて、投資側は販売企業の安定に伴って徐々に回復し、年間投資の前後の高い表現を維持することが期待されている。
新着工、竣工の減少幅が拡大し、工事端は低迷を続けている。疫病は市場の圧力を繰り返し、1-3月の全国の新規着工は前年同期比17.5%減少し、3月の単月は前年同期比22.2%減少し、減少幅は前月比10.1 pct拡大した。今後、住宅企業の資金圧力が2021 H 2以来、土地の成約が下落し、将来の着工可能な貨物量に影響を及ぼしていることを考慮し、一部の危険な住宅企業の優先保証の交付を背景に、着工率が大幅に減速していることを考慮すると、新着工情勢は依然として楽観的ではない。疫病の衝撃、信用リスクの蔓延の影響を受けて、住宅企業の竣工交付リズムはさらに減速し、1-3月の全国竣工累計は前年同期比11.5%減少し、3月の単月は前年同期比15.5%減少し、減少幅は前月比5.7 pct拡大し、3月の平板ガラス価格は揺れを維持し、在庫は著しく上昇し、観光地の竣工需要は依然として弱いことを証明した。今後、短期竣工は依然として低迷するが、後続の住宅企業の資金圧力が明らかに緩和されれば、住宅引き渡しのピーク時を背景に、竣工修復速度は着工より速く、下半期の竣工端は徐々に修復される見通しだ。
疫病は販売圧力を繰り返し、積極的な要素が蓄積し続けている。収入予想の下落、疫病の衝撃、交付懸念は住宅購入者の自信に持続的に影響し、3月の単月の商品住宅の販売面積、売上高は前年同期比17.7%、26.2%減少し、減少幅は前月比8.1 pct、6.9 pct拡大した。1-3月はそれぞれ前年同期比13.8%、22.7%減少した。3月の克而瑞百強住宅企業の販売面積、金額はそれぞれ前年同期比57%、53%減少し、ミクロ市場の真実な脱化圧力またはそれ以上を反映している。「3.16」多部委員会が発声して以来、多くの場所で購入制限販売を緩和し、3、4線から高レベル都市に延びている。政策の持続的な発展と疫病のコントロールに伴い、ビル市は徐々に修復される見込みで、第2四半期は重要な観察窓口となっている。
資金側は依然として好転せず、住宅ローン金利は下落した。住宅企業の資金調達額は1-3月に前年同期比19.6%減少し、減少幅は1-2月より1.9 pct拡大した。そのうち、中国の貸付金、定金及び前受金、個人ローンローンはそれぞれ前年同期比23.5%、31.0%、18.8%減少し、減少幅は1-2月より2.4 pct、4.0 pct、1.9 pct拡大し、1-3月に増加した住民の中長期貸付額は同比9100億元減少し、住宅企業の資金調達先は依然として好転していない。3月の全国初の住宅ローン金利は5.28%、5.57%で、2021年3月の水準に下がり、相対基準は依然として歴史的に高いレベルにあり、後続の住宅ローン金利の下落が加速する見通しだ。
投資提案:3月の不動産投資の伸び率は引き続き下落し、販売、着工、竣工、到着資金の下落幅は拡大し、百強などのミクロ販売データは全国より著しく弱く、短期投資販売は楽観的ではない。投資提案の面では、現在の業界の下行圧力、住宅企業の資金端のリスクは依然として存在し、良性循環と「三安定」の背景の下で、不動産市場の不安定政策は止まらず、政策端が牽引した評価値の修復は持続する見込みだと考えている。中長期的に見ると、今回の陣痛期における一部の住宅企業の脱退や収縮に伴い、業界全体の構造が最適化され、融資、管理制御の優位性を備えたブランド住宅企業の市場シェアと利益能力が向上する見込みだ。開発プレートは主に注目しており、短期的な受益政策の緩和と地端粗利率の改善、中長期的に市場シェアの獲得が期待される強い運営、高信頼企業、例えば Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) 、万科A、 Gemdale Corporation(600383) China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) Hangzhou Binjiang Real Estate Group Co.Ltd(002244) などである。一種類は基本面に一定の支持があり、政策ゲームの弾力性標の例えば Seazen Holdings Co.Ltd(601155) Jiangsu Zhongnan Construction Group Co.Ltd(000961) Jinke Property Group Co.Ltd(000656) などである。多元化の業務の面では、物管プレートの評価値はすでに歴史の低位に達し、年報シーズン中期のガイドラインの引き下げ圧力も徐々に解放され、政策の持続的な緩和に伴い、開発企業の資金端の改善に伴い、良質な物企業の評価値の持続的な修復をもたらすことが期待されている。例えば、碧桂園サービス、保利物業、 China Merchants Property Operation & Service Co.Ltd(001914) 、金科サービス、新城悦サービス、星盛商業などに注目している。また、セメント、防水、ガラスなどの上下流産業チェーンの機会に注目することを提案します。
リスク提示:1)供給充足性の低下リスク:もし地市が持続的に冷え込むと、各住宅企業の新規土蔵規模が不足し、後続の貨物量の供給にマイナスの影響を及ぼし、さらに業界の販売、着工、投資、竣工などに影響を及ぼす。2)住宅企業の業績負担リスク:不動産市場の脱化圧力が予想を上回れば、販売が大幅に価格で交換され、一部の前期の高値で減価償却し、決算利益負担リスクをもたらす。3)政策の保護が予想に及ばないリスク:政策の有効性が不足し、不動産市場の調整幅、時間が予想を超えた場合、業界の発展にマイナスの影響を与える。
