業界追跡（2022.4.9-2022.4.15）
今回の政策緩和経路:貸し出し制限が主な手がかりとなる
私たちは「実質が形式より大きい-鄭州新政評価」(2022年3月2日)で、「上から系統的な緩和の信号を待つよりも、地方の実際の行動に注目したほうがいい。政策の緩和の形式にこだわるよりも、政策が実現したい最終目標を再考したほうがいい」と提案した。18-19年、20年の2ラウンドの境界緩和の小周期(購入制限と人材類政策を主とする)とは異なり、22年に鄭州を代表とする2、3線都市は前後して自主的に4つの制限類政策(購入制限貸付制限販売制限価格)を突破し、特に制限貸付政策(住宅ローン基準と頭金比率の低下)が密集して調整され、今回の都市施策によって正式に地方の全面緩和時代に入ったことを代表している。
われわれの不完全な統計によると、21年10月から現在までに西安、温州など27都市が4種類の緩和政策を発表し、多くの都市が初回/2セットの貸付金利を引き下げた。新築住宅の販売面積、金額、平均価格、在庫データをまとめると、データ統計のある15の緩和都市の新築住宅の販売面積の単月の前年同期比の減少幅は21年Q 4高点の-22%から22年1月の-45%に拡大し、前年同期比の減少幅も減少幅の拡大幅も同期の2線都市(-12%から-30%に拡大)と全国平均(-17%から-35%に拡大)を著しく上回った。
都市施策の効果により、販売価格の伸び率が限界改善
2月の地方密集緩和四限政策以来、15の緩和都市の新築住宅販売面積は1月の前年同期比増加率が1月の-45%から3月の-32%に縮小し、同時期の二線都市は-30%から-33%に拡大し、全国は-35%から-39%に拡大し、全体の改善幅は他の都市レベルより良い。
サンプル都市全体の基本面は依然として弱いが、新築住宅の販売量指標の伸び率の境界改善は、地方が都市施策によって依然として一定の基礎的な役割を果たしていることを示している。(2022年3月21日)報告の結論はほぼ一致した。しかし、21 Q 4の段階的な弱さの改善と、現在の疫病と収入の予想が需要に与える影響を参考にして、私たちは政策効果が持続的に観察されなければならないと考えています。現在の政策の力は改善傾向を確立することが難しいか、都市の施策信号、より緩やかな政策尺度、ホットスポット都市の牽引効果によって市場の信頼を高める必要があります。
疫病の影響で、新築住宅、中古住宅、土地市場の今週の成約減少幅は持続的に拡大している。
新房市場の今週の成約は335万平で、月間は前年同期比-54.90%減で、前月より11.63 pct減少した。累計在庫は15538万平、一線、二線の脱化が加速し、三線以下の脱化が減速した。中古住宅市場の今週の成約は141万平で、月度は前年同期比-41.18%で、先月より5.29 pct減少した。土地市場の今週の成約建設面は763万平で、12週間の転がりは前年同期比-36.29%だった。成約総額は73億元で、12週間のスクロールは前年同期比-54.83%だった。全国平均割増率+0.25%で、12週間のスクロールは前年同期比-14.11 pctだった。
今週の申万不動産指数は-2.90%で、先週より4.54 pct下落し、上昇幅は17/31で、上海深300指数1.91 pctに負けた。H株では、今週Wind香港不動産指数-1.01%が先週より6.72 pct下落し、上昇幅は6/11で、恒生指数0.61 pctをリードした。克而瑞内房株のリード指数は-1.81%で、先週より12.46 pct下落した。
政策構造的緩和のbetaと買収合併のalphaを把握する
投資提案:未来の業界betaは業界構造の調整、生産能力の清算リズムと政策の底力に依存する。Alphaは買収合併による重点住宅企業の貸借対照表と利益率の修復、逆周期プラスレバレッジの精度、住宅シーンの価値をめぐる長期的な発掘にある。推荐:1)优良品质の蛇口: Gemdale Corporation(600383) Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) 00000 2、竜湖グループ、 China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) 2）優良品質の成長： Seazen Holdings Co.Ltd(601155) 、旭輝ホールディングスグループ；3)良質な物管:碧桂園サービス、 China Merchants Property Operation & Service Co.Ltd(001914) 、保利不動産、旭輝永昇サービス。提案注目: Beijing Capital Development Co.Ltd(600376) Huafa Industrial Co.Ltd.Zhuhai(600325) Financial Street Holdings Co.Ltd(000402) 、越秀不動産、建発国際などの地方国有企業。
リスクヒント:業界信用リスクの蔓延;業界の販売が予想を上回った。都市の施策の力が予想に及ばないため
