今週の観点:今週は多くの政策が相次いで調整され、需給の両端に関連し、さらに一二線高準位都市に拡散した。現在、業界の下行圧力、住宅企業の資金端のリスクは依然として存在し、良性循環と「三安定」の背景の下で、不動産市場の不安定政策は止まらず、政策端が牽引した評価修復は持続する見込みだと考えている。中長期的に見ると、今回の陣痛期における一部の住宅企業の脱退や収縮に伴い、業界全体の構造が最適化され、融資、管理制御の優位性を備えたブランド住宅企業の市場シェアと利益能力が向上する見込みだ。開発プレートは主に注目しており、短期的な受益政策の緩和と地端粗利率の改善、中長期的に市場シェアの獲得が期待される強い運営、高信頼企業、例えば Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) China Vanke Co.Ltd(000002) Gemdale Corporation(600383) China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) Hangzhou Binjiang Real Estate Group Co.Ltd(002244) などである。一種類は基本面に一定の支持があり、政策ゲームの弾力性標の例えば Seazen Holdings Co.Ltd(601155) Jiangsu Zhongnan Construction Group Co.Ltd(000961) Jinke Property Group Co.Ltd(000656) などである。物管プレートの推定値はすでに歴史の低位に達し、年報シーズン中期のガイドラインの引き下げ圧力も徐々に解放され、政策の継続的な緩和に伴い、開発企業の資金端の改善に伴い、良質な物企業の推定値の持続的な修復をもたらすことが期待され、碧桂園サービス、保利物業、 China Merchants Property Operation & Service Co.Ltd(001914) 、金科サービス、新城悦サービス、星盛商業などに注目している。
政策環境モニタリング:1)相次いで発声し、政策は持続的に改善された。2)南京前売り資金監督管理新規則:銀行保証書は監督管理資金を等額に置き換えることができる。
市場運行モニタリング:1)成約は前月比で回復し、短期的には圧力を受ける。今週(4.9-4.15)新築住宅の成約は2.7万セットで、環比は12.4%上昇した。中古住宅の成約は1.4万セットで、前月比55.6%上昇した。4月の新築住宅の1日平均成約は前年同期比56%減少し、減少幅は3月より12.2 pct拡大した。短期的には疫病の繰り返し、需給の慎重な影響を受け、後続の成約は依然として圧迫される。2)改善型需要の割合は前月比で上昇した。2022年3月の32都市商品住宅の成約では、90平以上のセット数が前月比3.1 pctから80.2%に上昇した。3)在庫リング比が下落し、短期的には安定している。16城取証在庫は10100万平で、前月比0.3%減少した。資金とビル市の圧力の下で、住宅企業は既存の在庫を偏向させ、疫病を重ねて工事の進度に影響を与え、短期在庫の規模や安定した中で低下している。4)土地の成約、割増率が下がり、二線占有率が向上した。先週、百城の土地供給建設面は1131.5万平、成約建設面は824.4万平で、前月比71.1%、72.3%減少した。成約割増率は0.2%で、環比は2.9 pct下がった。一、二、三線の成約建設面はそれぞれ0%、46.4%、53.6%を占め、環比はそれぞれ4.5 pct、10.2 pct、5.7 pct低下した。
資本市場のモニタリング:1)不動産債:今週、大陸部の産債は52.5億元発行され、前月比39億元増加した。海外債の発行は5億ドルで、前月比1.8億ドル減少した。重点住宅企業の発行金利区間は2.3%-10%で、発行金利より前回より上昇することができる。2)信託:今週の集合信託発行額は12.6億元で、前月比5.1億元減少した。3)地産株:今週、不動産プレートは2.9%下落し、上海深300(-0.99%)に負けた。現在の不動産プレートPE(TTM)は11.03倍で、推定値はここ5年間72.7%のポイントにある。今周の沪深港株の北への资金流入の前の3は China Vanke Co.Ltd(000002) 60066 China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) ;;南向き資金の純流入前の3つは碧桂園サービス、中国海外発展、華潤置地である。
リスク提示:1)供給充足性がリスクを低減する;2）住宅企業の業績の圧力リスク；3)政策の保護が予想されるリスクに及ばない。
