2021年の不動産業界の全面的なコントロールは中国中央企業と民間企業の分化が加速したため、今年度は不動産開発会社を会社の性質を通じて分類した。
3つの赤い線、ローンの集中度、集中供給地などのコントロール政策の公布に伴い、前売り資金の監督管理が強化され、住宅企業のキャッシュフロー状況が重要になった。一部の民間企業の暴雷による信用危機の影響で、国央企業と民間企業の融資能力が明らかに分化し、住宅購入者の民間企業に対する信頼が低下したことも民間企業の販売状況をさらに圧迫した。そこで、今年度は中国中央企業/民間企業を通じた企業の性質を分類し、2021年度の不動産業界の変化傾向を横比較研究した。
全体の状況から見ると、2021年に7社のサンプル国の中央企業が13115億元の収益を実現し、前年同期比21.1%増加した。5社のサンプル民間企業の売上高は10962億元で、前年同期比19.5%増加した。売上高が高い成長を維持したのは主に17-18年の販売が高く増加したためで、決算は2-3年の販売に遅れた。歴史データを観察すると、(1)中国中央企業の売上高の伸び率はより安定しているが、民間企業の変動性は大きい。(2)2020年以降、中国中央企業の売上高の伸び率は民間企業を上回っている。
具体的な住宅企業から見ると、(1)すべてのサンプルの住宅企業の収入はいずれも上昇し、大部分の住宅企業の成長率は前年と横ばいで、15-30%前後を維持している。(2)収入規模の高い住宅企業の伸び率は低く、収入規模の低い住宅企業の伸び率は相対的に高い。(3)旭輝ホールディングスグループ、緑城中国、米の3つの住宅企業の売上高の伸び率は50%を上回り、伸び率は前年より向上した。 Seazen Holdings Co.Ltd(601155) と建発国際グループの成長率は前年より明らかに低下し、 Seazen Holdings Co.Ltd(601155) は69.5%から15.6%に低下し、建発国際グループは146.8%から25.0%に低下した。
全体的な状況から見ると、(1)17-18年の高値地と価格制限政策の影響を受け、国央企業と民間企業の税後粗利率はいずれも2018年から下落を続けている。(2)国央企業の粗利率は終始民間企業よりやや高いが、2019年の国央企業の粗利率の差額が0.6 pct以内に縮小し、現在はほとんど変わらない。(3)2021年のサンプル国の中央銀行企業の粗利率の平均値は18.3%で、前年同期比2.5 pct減少した。サンプル民間企業の粗金利の平均値は17.9%で、前年同期比2.4 pct減少した。17-18年に取得した高値地の大部分が決済されたことを考慮すると、粗利率は23年後に底をつくと予想され、その後、21年に取得した粗利率の回復に伴って緩やかに安定した回復を遂げた。
具体的な住宅企業から見ると、国際グループを設立した以外のすべてのサンプルの住宅企業の税金後の粗利率は前年同期比で下がった。華潤置地、龍湖グループ、中国海外発展の税後粗利率は依然として20%以上を維持しており、そのうち華潤置地と龍湖グループの商業業務の粗利率が高く全体の粗利率レベルを引き上げ、中国の金茂、建発国際グループ、緑城中国、碧桂園の税後粗利率は16.5%以下に下がった。2021年の減少幅から見ると、中国の海外発展、 China Vanke Co.Ltd(000002) の減少幅は5 pctを超えた。
投資アドバイスとリスクヒント
投資提案:不動産開発プレートの「増持」格付けを維持する。
疫病は基本面に影響を与え続け、政策の緩和は持続的に推進され、不動産開発プレートの「増持」格付けを維持している。今年は大規模な政策緩和サイクルであり、beta級の相場だと考えています。信用資質が良好で、流動性に余裕があり、土貯蔵量が十分に優れている住宅企業が主な選択方向である。提案注目:A株 Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) Hangzhou Binjiang Real Estate Group Co.Ltd(002244) China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) Gemdale Corporation(600383) 、万科A、 Huafa Industrial Co.Ltd.Zhuhai(600325) Jinke Property Group Co.Ltd(000656) Seazen Holdings Co.Ltd(601155) ;H株中国海外発展、緑城中国、華潤置地、龍湖グループ、中国金茂、旭輝ホールディングスグループ、中国海外宏洋。物管:碧桂園サービス、華潤万象、緑城サービス、保利物業、永昇生活サービス、金科サービス、 China Merchants Property Operation & Service Co.Ltd(001914) 。
リスクのヒント:
(1)政策の発表速度と実行力が予想に及ばない。後続の需要端政策の緩和と都市へのフォローアップが予想に及ばない場合、新築住宅の販売面積と販売価格は引き続き下落する。
(2)基本面が下り続けて連鎖反応を起こす.販売価格が下落し続けると、住宅購入者の予想に著しく影響し、投げ売りによる供給過剰の悪循環を引き起こし、住宅企業の返済状況はさらに悪化する。
(3)疫病の繰り返しの影響が予想を超えた。感染が繰り返されて閉鎖されれば、新築住宅の販売は停滞するだろう。
