投資:新着工面積は引き続き下落し、開発企業の投資意欲は比較的悪い:1-3月、全国の不動産開発投資は2.78兆元で、前年同期比0.7%増加し、増加幅は1-2月より3 pct下落し、全国の家屋の新着工面積は2.98億平方メートルで、17.5%減少し、減少幅は1-2月より5.3 pct拡大した。構造上、新着工面積の大幅な下落は工事面積の3月の単月21.5%の下落を牽引し、全体の投資の下落を招いた。深い原因は、現在の企業の資金が緊張している一方で、着工とプッシュが現在の相場の下で資金を回収するのは難しいと考えているため、開発者は投資に対する態度が慎重になっている。一方、2022年の春節、金三銀四などの伝統的な販売シーズンは不動産市場の下落傾向の下で、比較的平板で、開発企業の市場の未来に対する自信にある程度影響し、未来の不動産投資の修復は依然として不動産市場の予想の改善に頼っている。
土地:3月の市場はやや回復し、全体の熱は依然として低位にある:1-3月、不動産開発企業の土地購入面積は1339万平方メートルで、前年同期比41.8%減少し、1-2月より0.5 pct上昇し、土地成約価格は672億元で、前年同期比16.9%減少し、1-2月より9.8 pct上昇した。第1ラウンドの集中供給地の中で良質な地塊の供給が増加し、割増率が低下して利益空間を解放した場合でも、民間企業全体の所有意欲は依然として強くない。主な原因は現在の市場の熱が依然として低く、一部の企業は依然として疫病の繰り返しに制約され、去化状況が理想的ではなく、企業の流動性が緊迫しているなどの問題で、土地投資において態度が慎重で、上半期の債務返済のピークが過ぎるにつれて、企業の流動性問題が緩和された後、土地市場の熱が徐々に回復する見通しだ。
売上高:データの低迷が続いており、住民の信頼回復には時間がかかる。1-3月、分譲住宅の販売面積は3億1000万平方メートルで、前年同期比13.8%減少し、減少幅は1-2月より4.2 pct拡大し、販売金額は2兆97億元で、前年同期比22.7%減少し、1-2月より3.4 pct拡大した。全体的に見ると、21年8月以来の販売面積、金額の前年同期比増加幅はそれぞれ-15%、-20%前後で幅が広く揺れ、明らかな改善信号は現れなかった。3月の単月分譲住宅の販売平均価格は925241元/平方メートルで、前月比6.02%下落し、住宅購入者は将来の値下げを予想しており、見通しが濃厚だ。一部の都市が打ち出した緩和政策については、政策の発効に一定の遅れがあるため、効果は2四半期に現れると考えられています。
融資:到着資金の減少幅が拡大し、住宅ローン政策が緩和された:1-3月、開発到着資金は3.8兆元で、前年同期比19.6%減少し、1-2月より1.9 pct拡大した。企業の中国貸付の減少幅は1-2月より拡大したが、変動は大きくなく、自己資金の減少幅は狭くなり、自己資金調達と中国貸付の変動の程度は背を向け、開発企業の自己資金調達の比重は次第に増加した。住宅ローンの政策は徐々に緩和され、21年10月以来、住宅ローンの貸付周期の日数は徐々に低下し、3月の住宅ローンの貸付周期は約31日で、歴史的な低位に達し、最初の住宅ローンの金利は6ヶ月連続で下落し、現在は5.34%に下がっている。住宅ローン金利は住民の住宅購入の実際のコストを決定し、住民の需要に影響を与える敏感な変数であり、住民の住宅購入意欲の改善をもたらすことが期待されている。
100強の住宅企業:一部の住宅企業の環境比暖かさは明らかで、危険な住宅企業の成約は持続的に悪化している:1-3月の100強の住宅企業の累計売上高は16279億元で、前年同期比47.1%減少し、先月比2.7 pctの下落幅を拡大した。危険住宅企業の順位の下落幅が大きく、住宅購入者は暴雷住宅企業の腐尾楼を懸念し、このような企業の3月の単月販売はほとんど回復の兆しがなく、成約先は悪化し続けている。
債券融資:国内外債券融資の回復:2022年3月の住宅企業の国内外融資は944億元で、前年同期比7.7%減少し、減少幅は2月より6.6 pct大幅に縮小し、前月比98%上昇した。
業界の経営環境が好転し、政策の緩和が続いている:3月の市場疫病の影響は、今年の経済の下落の圧力をさらに激化させ、経済情勢と不動産市場の状況を総合的に見ると、1、不動産投資と住宅消費は依然として経済の重要な柱であり、今年の後続の不動産業界の政策環境は非常に友好的で、短期的に継続する。2、現在の不動産市場のバブル化の程度は低く、過去の一部の厳しいコントロール政策はすでにその歴史的使命を完成し、その後、市場を脱退し続ける。3、不動産企業の債務圧力によるシステム的なリスクは早急に解決しなければならない。業界のリスクを解消することはすでに一刻も猶予できない。業界は今年から利益空間を徐々に修復する。現在の時点では、保利不動産、 Gemdale Corporation(600383) China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) 、中海不動産、華潤置地、および Hangzhou Binjiang Real Estate Group Co.Ltd(002244) 、旭輝ホールディングス、 Jinke Property Group Co.Ltd(000656) Seazen Holdings Co.Ltd(601155) などに重点を置くことをお勧めします。不動産プレートの面では、独立性が強く、金科サービス、旭輝永昇サービス、碧桂園サービス、華潤万象生活に重点を置くことを提案した。また、再融資開放の可能性を考慮して、 Shenzhen New Nanshan Holding (Group) Co.Ltd(002314) と Huafa Industrial Co.Ltd.Zhuhai(600325) に重点を置くことをお勧めします。
リスク要因:政策の緩和の進度は予想に及ばず、不動産業界の販売の下落幅は予想を上回った。
