市場相場：
今週(4.9-4.15)A株不動産指数(申万不動産)の上昇幅は-2.90%(先週1.64%)、A株の大皿(万得全A)の上昇幅は-2.46%(先週-1.74%)だった。H株不動産指数(克而瑞内不動産株リード指数)の上昇幅は-1.81%(先週10.65%)、H株大皿(恒生指数)の上昇幅は-1.62%(先週-0.76%)だった。今週のA株、H株の不動産プレートはいずれも大皿より弱い。
業界の基本面:
疫病は販売に衝撃を与え続けている。データによると、45都市の商品住宅の累計販売面積(4.1~4.14)は前年同期比-53.8%、先月同期比-41.7%だった。16都市の中古住宅の成約面積(4.1~4.17)は前年同期比-34.9%、先月同-30.3%だった。
脱化サイクルは上昇し続けた。データを見ると、15都市の商品住宅の脱化サイクル(4.16現在)は769日、先月同期は618日だった。
土地市場は引き続き下落している。データを見ると、100大中都市の今年の累計(4.17現在)成約土地の建設面は前年同期比-40.1%、先週の累計は前年同期比-38.1%だった。今週の100大中都市(4.11~4.17)の土地成約割増率は0.4%、先週は0.2%だった。100大中都市の今年度累計(4.17現在)の土地成約総額は前年同期比-56.8%、先週累計は前年同期比-5.5%だった。
融資の圧力が大きい。データを見ると、国内の不動産債発行規模(4.1~4.17)は累計で前年同期比-50.6%で、先月の規模は前年同期比-41.4%だった。海外不動産債の発行規模(4.1~4.17)は累計で前年同期比-57.2%で、先月の規模は前年同期比9.4%だった。信託融資規模(4.1~4.17)は累計前年同期比-75.0%、前月規模は同-84.7%だった。
投資戦略：
金融政策の市場への支持力は引き続き強化されている。中央銀行の鄒瀾金融市場司長は14日、最近、住宅ローン金利の引き下げは主に銀行レベルで発生したと明らかにした。3月以来、市場需要が弱まったため、全国ですでに100以上の都市の銀行が市場の変化と自身の経営状況に基づいて、自主的に住宅ローン金利を引き下げ、平均幅は20~60ベーシスポイントで異なる。4月15日、中央銀行は金融機関の預金準備率を0.25ポイント引き下げ、長期資金約5300億元を釈放することを決定した。
都市施策のコントロール政策の緩和も低エネルギー級都市から高エネルギー級都市に向かっている。4月11日、蘇州は新しい住宅の購入制限と中古住宅の販売制限を緩和した。4月12日、南京両区はリラックスして購入を制限し、 Shanghai Lingang Holdings Co.Ltd(600848) 片区はリラックスして購入を制限した。
疫病が繰り返され、販売圧力がさらに高まっている。より多くの都市では、購入制限ローンの販売制限の緩和と住宅ローン金利のさらなる下落が現実的な選択となっている。需要の収縮と予想の弱体化の衝撃の下で、需給の両端はすべて極めて大きい衝撃に直面して、“地価を安定させて、住宅価格を安定させて、予想を安定させます”の政策の目標は極めて大きい挑戦に直面して、市場の支持の力度は更に強化してすでに一刻も猶予できません。市場の健全で安定した発展は、リスクの防止と解消の需要であり、業界の新しい発展モデルへの転換の基礎でもある。
中央の不動産コントロールに対する態度は比較的明らかな転換があり、政策基調は昨年末の偏りから徐々に支持に変わったと考えている。現在の政策基調と奨励方向が明確な状況下で、金融支援と地方コントロールは持続的に力を入れる見込みだ。高周波データによると、現在の市場販売は依然として下落し続けているが、政策の解放に伴い、一部の都市は回復の兆しを見せている。最近の疫病の多点爆発は販売の回復に影響を与える可能性があるが、政府の市場振興の決意は明らかで、需給の両端政策の効果が徐々に現れるにつれて、業界の販売の回復はますます近づいている。
短期的には、政策の続々と釈放と支持の予想の向上に伴い、この間、業界の政策雰囲気は比較的友好的で、市場は民間企業の違約リスクの低下に対して大きなゲームが存在する。しかし、多くのリスクの大きい低信用民間企業は、これからも大きな流動性の圧力に直面しており、市場が暖かくなるまで支えられない可能性がある。また、頻繁な負のニュースとほとんど失われた土地を持つ能力も、企業の市場の評判と未来の発展空間を大きく損なった。そのため、長期的には、高い信頼性を持つ住宅企業がより安定した戦略だと考えています。各企業が頻繁に雷を鳴らす業界の背景の下で、販売側では、高信用住宅企業が住宅購入者の信頼を得ることができる。供給側では、高信用住宅企業が金融機関の融資支援を受け続け、現在の市場環境の下で依然として公開市場の土地取得と買収合併取得プロジェクトの能力を持っている。市場の名声と経営実力は未来の発展に礎を築いた。
歴史を振り返ると、政策の緩みの早期に、政策の続々と釈放と支持の予想の向上に伴い、政策ゲームが主導し、プレートは往々にしてβ収益が著しい。行政政策と金融政策の効果が徐々に現れるにつれて、業界の回復のタイミングをつかんで、経営の上でもっと先端の住宅企業が出てきた。α収益。融資の優位性は、高信用住宅企業が土地と買収合併市場で優位性を獲得することを推進し、持続的な土地獲得能力と良質な信用裏書も需要の回復時に先機を奪い、市場シェアをさらに向上させることが期待されている。推荐 China Vanke Co.Ltd(000002) Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) Gemdale Corporation(600383) 。融資側の支持も、頭部の安定した中央企業の不動産企業を満たした後、徐々に経営の安定した民間企業にあふれ、市場は経営の安定した民間企業に対しても徐々に自信を回復し、経営の安定した民間住宅企業のリーダー、例えば龍湖グループ、碧桂園を引き続き追跡することを提案した。
リスクヒント:業界政策が予想に及ばないリスク、利益能力が下落し続けるリスク、販売が予想に及ばないリスク。
