販売:量価の伸び率は持続的に下落し、地方構造性は弱い改善
1-3月の全国の商品住宅の販売面積は前年同期比-13.8%で、減少幅は1-2月より4.2 pct拡大し、そのうち住宅の販売面積は18.6%減少した。売上高は前年同期比-2.7%減で、減少幅は1-2月より3.4 pct拡大し、そのうち住宅売上高は25.6%減少した。3月の単月販売面積は前月比-2.29%で、前年同期比-17.7%だった。単月の販売金額は前月比-8.2%で、前年同期比-26.1%で、減少幅は1-2月より6.9 pct拡大し、単月は2020年3月以来の低さとなった。3月の単月販売の平均価格は9252元/平で、前月比-6.0%で、前年同期比-10.3%で、下落幅は1-2月より0.5 pctをやや縮小したが、販売の平均価格はここ2年で最も低く、販売の下落下で住宅企業の値下げと在庫の除去は続いている。
高基数圧力の影響で、業界の基本面は依然として底をつく傾向にあるが、販売指標全体の下落幅は依然として予想されている。我々のモニタリングによると、2月の地方政策の集中的な緩和以来、住宅ローン金利の下落と流動性の緩和が続いている(中央銀行:3月以来、市場需要が弱まっているため、全国で100以上の都市の銀行が市場の変化と自身の経営状況に基づいて、家主から住宅ローン金利を引き下げ、平均幅は20~60ベーシスポイントで異なる)。15の緩和都市の販売面積は前年同期比の減少幅が1月の-45%から3月の-32%に縮小し、同期の他の都市より良い。地方の「四限」の緩和は一部の都市の需要の悲観的な予想をある程度緩和し、地域市場は段階的に弱い回復が期待されていると考えている。しかし、現在の全体的な販売回復の持続性は依然として業界の予想不安定な試練に直面しており、基本面の曲がり角は依然としてはっきりしておらず、後続の回復速度は基板政策の連続性とフォローアップ力に依存する。
開発投資の伸び率が下落し,土地投資の減少幅が縮小した
1-3月の全国不動産開発投資の完成額は前年同期比+0.7%、3月の単月は前年同期比-2.4%、前月比-8.5%で、前年同期比の伸び率は2021 Q 4各月より優れ、基本面の失速リスクは短期的にコントロールできる。増量端:1)1-3月の土地購入面積は前年同期比-41.8%増、成約代金は前年同期比-16.9%減で、前年同期比の減少幅は1-2月より0.5 pct、9.8 pct縮小したり、ホットスポット都市の第1ラウンドの集中供給地に牽引されたりした。2)1-3月の新規着工は前年同期比-17.5%増で、減少幅は1-2月より5.3 pct拡大した。在庫端:1)1-3月の家屋施工面積は前年同期比+1.0%であった。2)1-3月の竣工面積は前年同期比-11.5%で、減少幅は1-2月より1.7 pct拡大した。われわれは、各地の竣工保証と前売り資金の監督管理の調整の下で、在庫工事は依然として年間開発投資の重要な支えであり、同時に核心都市の良質な土地の譲渡意欲の強化も土地市場の構造的な回復をもたらすことが期待されていると考えている。しかし、明確な販売の曲がり角が来る前に、住宅企業の増量開発投資は安定した下落態勢を続ける見通しだ。
資金の下落を加速させ、業界の信用は持続的に圧力を受けている。
1-3月の全国不動産開発企業の資金調達額は前年同期比-19.6%で、減少幅は1-2月より0.2 pct拡大を続けた。3月の単月は前年同期比-23.0%、前月比-48.2%で、いずれも2021年以来最大の減少幅となった。このうち、1)販売返金:1-3月の定金と前金は前年同期比-31.0%、3月の単月は同比-37.5%、前月比-47.4%と大幅に下落し、同時期の商品住宅の売上高の伸び率を下回ったことは、市場全体の需要が依然として縮小していることを示している。1-3月の個人ローンは前年同期比-18.8%、3月の単月は前年同期-2.1%、前月比-45.6%で、3カ月連続で前年同期比マイナス成長したが、下落幅は定金や前金より小さく、住宅ローン環境の緩和が続いていることを示している。2)外部融資:1-3月の中国貸付は前年同期比-23.5%、3月の単月は前年同期-29.7%、前月比-65.4%だった。1-3月の自己資金調達は前年同期比-4.8%、3月の単月-2.3%、前月比-40.2%だった。最近の融資端の緩和は中国中央企業から良質な民間企業に拡散する兆しがあり、一部の良質な民間住宅企業は柔軟な市場化メカニズムによって再融資と成長性を回復する見込みだが、大規模な民間企業の信用損失と期限切れの債務圧力を受け、上半期の業界信用は依然として大きな圧力に直面すると予想されている。
左側買収合併と右側集中度の向上を把握する
3月に業界の基本面が底を探るのを加速したが、一部の都市の新築住宅販売価格指標の伸び率の境界改善は地方が都市施策によって確かに一定の底をつく作用があることを示している。より緩やかな政策尺度とホットスポット都市の牽引効果は、市場の自信を奮い立たせる。
未来の業界betaは業界構造の調整、生産能力の清算リズムと政策の底力に依存する。Alphaは買収合併による重点住宅企業の貸借対照表と利益率の修復、逆周期プラスレバレッジの精度、住宅シーンの価値をめぐる長期的な発掘にある。推荐:1)优良品质の蛇口: Gemdale Corporation(600383) Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) 00000 2、竜湖グループ、 China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) 2）優良品質の成長： Seazen Holdings Co.Ltd(601155) 、旭輝ホールディングスグループ；3)良質な物管:碧桂園サービス、 China Merchants Property Operation & Service Co.Ltd(001914) 、保利不動産、旭輝永昇サービス。提案注目: Beijing Capital Development Co.Ltd(600376) Huafa Industrial Co.Ltd.Zhuhai(600325) Financial Street Holdings Co.Ltd(000402) 、越秀不動産、建発国際などの地方国有企業。
リスクヒント:業界信用リスクの蔓延;業界販売の下りサイクルが始まります。行政コントロールは高圧を維持する。
