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国家統計局は2022年1~3月の不動産開発投資と販売データを発表した。
販売側:1~3月の商品住宅の販売は弱く、後続の疫病、政策と住宅企業の動作を観察する必要がある。
2022年1~3月、商品住宅の販売面積は前年同期比-13.8%(1~2月-9.6%)、3月の単月-17.7%だった。売上高は前年同期比-2.7%(1~2月-19.3%)、3月単月-26.2%だった。このうち、住宅販売額は累計で前年同期比-25.6%(1~2月-22.1%)だった。価格の次元では、2022年1~3月の全国販売平均価格は前年同期比-8.38%(1~2月-10.75%)だった。地域次元では、東部地域の販売平均価格は依然として4大地域のトップで、13572元/方に達している。今後、2022年4月現在(4月16日現在)30大中都市の高周波成約面積のデータによると、前年同期比-56.8%だった。売上高は1~3月の疲弊状態が続き、短期的な下落幅の変動傾向を観察する必要がある:i)政策の後続の着地状況、ii)COVID-19疫病の影響、およびiii)住宅企業の「価格で量を交換する」力。
開竣工：新規着工の減少幅が拡大し、「保証交付」の下で竣工が回復する見込み
2022年1~3月の新規着工は前年同期比-17.5%(1~2月-12.1%)で、3月の単月-2.2%だった。グリップから着工への伝導の観点から,グリップ−販売には2~3 Qのヒステリシスが普遍的に存在する。
都市レベルに細分化され、「土地供給二集中」は土地を持つリズムに明らかな摂動をもたらした。「三つの赤い線」、「不動産ローン集中度管理」などのコントロール政策の実施を考慮すると、特に投資金額のコントロールには、その年の取得金額/その年の販売金額が40%を超えてはならないという指標の制約があり、住宅企業の取得態度はますます慎重になるだろう。注目すべきは2022年Q 1の新着工が地を取るのに遅れている場合でも、それに応じて変動し、住宅企業が自発的に着工リズムを調整する能力が弱まる可能性があることだ。2021年の集中供給を受けた第2ラウンド、第3ラウンドには多くの都市投資会社が土地を持っている(第3ロットの成約地の中でプロジェクト数で都市投資が43%を占めている)。このようなプロジェクトはブランド住宅企業の協力開発を求める確率が高く、プロジェクトの着工速度が減速する要因の一つでもある。1~3月の竣工面積は前年同期比-11.5%(1~2月-9.8%)で、3月の単月-15.5%だった。政府が2021年末以来密集して打ち出した保険交付政策は徐々に発効し、2022年の竣工は成長を回復する見込みだ。
投資先：開発投資が単月で前年同期比マイナスに転じ、土地投資の貢献が持続的に減少
2022年1~3月の不動産開発投資完了額は前年同期比+0.7%(1~2月+3.7%)で、3月の単月-2.4%だった。注意して、1~3月の土地の成約建設面は前年同期比-41.8%(1~2月-42.3%)だった。集中供地の実施と「都市施策による」分化を考慮すると、住宅企業の土地取得戦略は保守を維持し、土地市場の地域間の熱分化がより顕著であり、開発投資の主な構成部分として、将来の土地投資の開発投資への貢献は引き続き弱化する可能性がある。このほか、今年の「政府活動報告」では、新型都市化が進められ、都市の更新が秩序正しく推進されている。
融資先:1~3月の到着資金は前年同期比-19.6%で、各細分化ルートは単月で前年同期比マイナス
2022年1~3月の資金調達額は前年同期比-19.6%(1~2月-17.7%)で、3月の単月-23.0%だった。構造上、3月の単月中国貸付(前年同期-29.7%)、自己資金調達(前年同期-2.3%)、返済(頭金+ローン)(前年同期-32.9%)そのうち個人ローン(前年同期-21.1%)、頭金(前年同期-37.5%)割合を見ると、販売返金は依然として主要な資金源ルート(3月の単月比51.6%、1~3月比51.0%)であり、各細分化ルートは単月で前年同期比マイナスだった。政策の緩和に伴い、住民全体の住宅ローン需要は先月より改善されたが、依然として圧力が存在し、中央銀行が発表した3月の社会融資規模統計データ報告書から、3月の住民部門の融資はプラス成長を回復し、当月は7539億元増加し、短期貸付と中長期貸付金はそれぞれ3848億元と3735億元増加したが、前年同期よりそれぞれ1394億元と2504億元増加したことが明らかになった。後ろを見ると、良性循環と都市対策政策の誘導の下で、住民の合理的な住宅購入需要の釈放を保障した上で、融資側は修復される見込みだ。
投資アドバイス
「三つの赤い線」に続き、「不動産ローン集中度管理」や「土地供給二集中」などの政策が打ち出され、需給の両端が双方向に制約される。コントロールの風向きは変わらず、「安定を主とする」ことは依然として基調であり、大きな拡大収穫の空間は狭い。現在のプレートの推定値と倉庫はすでに歴史的な低位にある。業界の需給の両端が制限されていることは、土地を取り、販売し、レバレッジを下げる間の不調和が深刻化している。提案注目:(1)安定した発展型: Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) 、万科A、 Gemdale Corporation(600383) ;(2)成長受益型： Jinke Property Group Co.Ltd(000656) Seazen Holdings Co.Ltd(601155) ;;(3)物管の良質な標的:碧桂園サービス、華潤万象生活、金科サービス、宝龍商業など。
リスクのヒント
不動産コントロール政策が厳しくなり、販売修復が予想に及ばず、資金面が大幅に引き締まったなど
