中国では毎年増加する都市人口が徐々に下落している。
2021年の中国の都市化率はすでに64.89%に達し、毎年増加する都市人口は2019年に2000万人を下回った。疫病の影響で、2021年の新規都市人口はさらに1203万人に大幅に減少した。新規都市人口は住宅新房市場の核心需要であり、不動産企業の経営管理構想は未来の新規都市人口の趨勢に基づいて相応の調整を行う必要がある。
地域都市化の発展が一定の段階に達した後、さらに強い人口支持が必要であることを突破した。歴史の回復によると、日本は1960年に都市化率が63%に達した後も、20年にわたる人口の急速な流動と集積を経験し、その間の人口集積レベルを測定する指標DID率は43.7%から59.7%に上昇した。60年近くの発展経験から見ると、地域の都市化レベル(人口集積レベル)が一定レベルに達した後、向上し続けることは難しい。持続的な人口流入を持つ地域の都市化だけがさらに発展し、異なる地域の都市化発展には明らかな分化が現れる。DID率と都市化率の対比関係を考慮すると、日本の都市化発展の境界線は60%-70%の都市化率の間にある。米国も日本と似たような都市化の法則を示している。米国全体の都市化率は1950年に64%に達し、2010年までの各州の都市化発展レベルにも明らかな差が現れ、数値的に見ると、1950年-2010年の都市化率の向上の程度は同期の人口増加率と高度に関連している。
中国は都市化発展の高速分化段階に入り、未来の新房市場は主に核心都市群の中国で過去に経済発展に対する追求から、経済成長率は各級行政区の核心考課指標であり、それによって各地方政府はいずれも現地経済を大いに発展させる原動力があり、これも中国の各中小都市の発展モデルを比較的同質化させ、都市化の発展も相対的に均衡している。現在、トップレベルの構想は均衡発展から都市群戦略に徐々に転換し、人口の自由な流動に最大の制限作用を果たす戸籍政策は2014年以来引き続き緩和されている。日米の経験と中国の現在の全体的な都市化の発展レベルを結びつけて、中国はあるいは都市化の発展の高速分化の段階に入って、新しい都市の人口は更に重点都市群に集中します。国家重点計画の19都市群には72の500万人以上の人口都市が含まれている。2020年の新築住宅販売の観点から見ると、この72の500万人以上の都市の総販売面積は9.0億平方メートルに達し、全国の50%を占め、総販売額は11.6兆元で、64%を占めている。将来の人口のさらなる集積を考慮すると,この部分の市場の長期需要空間は強い安定性を持っていると考えられる。
投資アドバイス
中国は都市化発展の加速分化段階に入るか、将来の新房市場は重点都市群にさらに集中するだろう。今回の供給側改革はある程度住宅企業の経営モデルと短期重点都市群の市場構造を再構築し、過去の経営管理能力は優秀で、財務スタイルの安定した住宅企業は強いレバレッジレベルの管理制限の下でより強い拡表能力を備え、長期的な市場シェアの向上と価値の成長を実現することが期待されている。利益目標:(1 Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) 、中国海外発展、華潤置地、 China Vanke Co.Ltd(000002) Gemdale Corporation(600383) China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) 、旭輝ホールディングスなどの核心都市群の高い市場シェアを占める安定したリーダー;(2 Hangzhou Binjiang Real Estate Group Co.Ltd(002244) 、越秀地産、 Xiamen C&D Inc(600153) などの深耕コア都市群の地域型良質住宅企業。
