販売は基礎を築く過程を続け、政策の緩和はグレードアップを待たなければならない。2022年第1四半期の商品住宅の販売面積と販売金額の累計増加率はそれぞれ-13.8%と-2.7%で、前の2月よりそれぞれ4.2と3.4ポイント低下した。3月の販売面積と金額の単月の前年同期比成長率はそれぞれ-17.7%と-26.2%で、それぞれ前の2月より8.1と6.9ポイント低下し、単月の販売は8カ月連続でマイナス成長した。私たちが追跡した重点都市の高周波データを見ると、3月の商品住宅の販売面積は前年同期比42.9%減少し、前の2月より下落幅がさらに拡大し、トレンドから見ると全体の販売が弱い態勢を示している。都市の施策の枠組みの下で一部の都市は相次いでコントロールを緩和したが、疫病の拡散と住民のレバレッジ意欲が圧迫され、市場の予想はまだ逆転の兆しを見せていない。現在の政策フィードバックの効果から見ると、緩和範囲と力はいずれもアップグレードされなければならず、業界の需給負のフィードバックの局面を徐々に打破することができる。今後、政策伝達の有効性の遅れと業界の信用リスクは依然として圧力を受けており、短期的な販売は依然として急速に修復することが難しく、基本面は第2四半期にも底をつく過程にあると予想されている。住宅価格の表現から見ると、70の大中都市の新築商品住宅価格指数は前月比0.1%下落し、2月の成長率と横ばいで、前年同期比0.7%増加し、成長率は2月より0.5ポイント低下した。3月の住宅価格は前月比38下落し、2月より2減少した。現在の需給が弱い構造の下で、価格の次元の変化は明らかではないが、都市間の分化の程度は激化の態勢を呈しており、核心の一二線都市は住宅ローンの面での改善刺激の下で、新房と中古住宅の成約量はすでに境界回復の兆しを見せており、住宅価格の予想をさらに引き上げているが、需要が弱い都市は政策の加持の下でも、住宅価格の持続的な下落傾向を転換することは難しいと予想されている。
投資の伸び率は第2四半期に引き続き底をつくだろう。第1四半期の不動産開発投資は累計で前年同期比0.7%増加し、3月の単月は前年同期比2.4%減少し、成長率はそれぞれ前の2月より3ポイントと6.1ポイント低下した。住宅企業の資金チェーンの圧力と販売端の低迷を考慮して、不動産投資の伸び率の下落幅は依然として予想されている。前月よりそれぞれ0.5ポイントと9.8ポイント上昇した。施工面では、第1四半期の施工面積は前年同期比1%増加したが、3月の単月は復工制限の影響を受け、施工の伸び率は-21.5%に下がった。後続の工事側は続々と再稼働するにつれて成長率が安定すると予想されているが、土地側の回復は政策信号と販売の実質的な回復を待たなければならないため、第2四半期の不動産投資の成長率は依然として底を探り続け、第3四半期には単月の投資の成長率が安定して正に戻る曲がり角を迎える見込みだ。
新着工は低位をさまよい、竣工のリズムが加速する見込みだ。新規着工の面では、第1四半期の新規着工の累計伸び率は-17.5%で、3月の単月の前年同期比伸び率は-2.2%で、それぞれ前の2カ月より5.3ポイントと10.1ポイント拡大した。着工が弱い深層原因は依然として住宅企業の流動性圧力の下での着工意欲度にあり、昨年の2、3ロットの土地の成約の寂しさと結びつけて、着工可能なプロジェクトの面では絶対量の下落に直面しているため、後続の新規着工は依然として低位を維持する。竣工面では、第1四半期と3月の単月の前年同期比の伸び率はそれぞれ-11.5%と-15.5%で、伸び率はそれぞれ前の2月より1.7ポイントと5.7ポイント拡大した。
資金面は持続的に圧力を受け、苦境の下ではさらに的確な処方箋が必要だ。業界の資金調達を見ると、第1四半期の累計成長率は-1.6%、3月の単月の成長率は-23%で、成長率は前の2月よりそれぞれ1.9ポイントと5.3ポイント低下した。構造別の観察によると、個人ローンの単月成長率は2.1%で、前の2月より5.2ポイント拡大した。第1四半期の新規住民の中長期貸付金は前年同期比9100億元減少し、現在の住宅購入意欲が低いことを反映することができる。前金と前払金の月額は前年同期比37.5%減少し、下落幅は前月より10.5ポイント拡大し、その傾向は販売の伸び率の持続的な下落に対応し、前払金の割合も2021年末の36.8%から32.1%に低下した。融資面では、中国の融資の第1四半期の前年同期比成長率は-23.5%で、3月の単月の成長率は-29.7%だった。自己資金調達の第1四半期の前年同期比の伸び率は-4.8%で、3月の単月の伸び率は-2.3%で、住宅企業が外因融資を通じて血を補う過程はまだ緩やかに回復している。
都市施策の枠組みの下で政策の力と範囲がさらに釈放されると予想されているため、不動産プレートの第2四半期は引き続き利益の推定値を受けて配当を修復する。業界の第1四半期の各指標はいずれも下落傾向を示し、疫病の拡散による全体経済への衝撃を重ね、年間経済成長率目標が直面する圧力が急増しているため、不動産需給の両端の政策面ではさらに緩和する必要がある。最近、都市対策の枠組みの下での政策発表の密集度が著しく向上し、都市の範囲が一部の二線都市にさらに広がっているが、全体的に緩和範囲と力は依然として大きな改善空間を備えている。同時に、中央銀行、外国為替管理局は4月18日、差別化住宅貸付政策を実施し、管轄区内の商業的個人住宅貸付の最低頭金比率、最低貸付金利の要求を合理的に確定し、需要側の支持を引き続き強化する態度をさらに明確にした。住宅企業は、直面する債務返済のピークに対応するために、より的確な救済政策が必要だ。全局的な観点から見ると、不動産に対する政策ツールは経済の基本面が絶えず底をつくにつれて、釈放の予想はさらに向上するだろう。
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リスク提示:疫病の再進級は不動産販売端に衝撃を与え、住宅価格は予想を超えて下落し、コントロール政策は持続的に高圧的で、融資環境の改善は予想に及ばず、業界の流動性リスクが激化するなど
