今月の観点:中央の多部門が密集して「安定不動産」を発声し、政策が緩和され、高レベルの都市に拡散した。3月の不動産市場の成約、住宅企業の融資は前月比で改善されたが、市場の自信はまだ根本的に修復されていない。現在、業界の下行圧力、住宅企業の資金端のリスクは依然として存在し、良性循環と「三安定」の背景の下で、不動産市場の不安定政策は止まらず、政策端が牽引した評価修復は持続する見込みだと考えている。中長期的に見ると、今回の陣痛期中に一部の住宅企業が脱退したり収縮したりするにつれて、業界全体の構造が最適化され、融資、管理制御の優位性を備えたブランドの住宅企業の市場シェアと利益能力が向上する見込みだ。開発プレートは主に注目しており、短期的な受益政策の緩和と地端粗利率の改善、中長期的に市場シェアの獲得が期待される強い運営、高信頼企業、例えば Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) 00000 2 Gemdale Corporation(600383) China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) Hangzhou Binjiang Real Estate Group Co.Ltd(002244) などである。一種類は基本面に一定の支持があり、政策ゲームの弾力性標の例えば Seazen Holdings Co.Ltd(601155) Jiangsu Zhongnan Construction Group Co.Ltd(000961) Jinke Property Group Co.Ltd(000656) などである。物管プレートの推定値はすでに歴史の低位に達し、年報シーズン中期のガイドラインの引き下げ圧力も徐々に解放され、政策の継続的な緩和に伴い、開発企業の資金端の改善に伴い、良質な物企業の推定値の持続的な修復をもたらすことが期待され、碧桂園サービス、保利物業、 China Merchants Property Operation & Service Co.Ltd(001914) 、金科サービス、新城悦サービス、星盛商業などに注目している。
政策:政策の緩和は高レベルの都市に拡散し、ビル市は実質的な改善に入った。3月の住宅関連政策は32項目で、そのうち偏松類は26項目で、単月の住宅関連偏松類政策の発表頻度は1年ぶりの高値を記録した。中央の多部門は「不動産安定」を密集的に発声し、今年中に不動産税改革の試行都市を拡大する条件を備えていないことを明確にし、住宅企業の合理的な融資需要を支持し、業界のリスク自信を揺るぎなく解消した。沿海省の省都都市、核心都市圏の都市は続々とビル市の松縛行列に参加し、一部は購入制限と販売制限をより直接緩和し、ビル市のコントロールは実質的な緩和段階に入り、後続のより多くの政策調整は期待に値する。
資金:「全面的な引き下げ+方向性の引き下げ」、住宅企業の融資は回復した。3月のM 2成長率は0.5ポイント上昇した。社融存量の伸び率は前月比0.4ポイント上昇した。4月15日、中央銀行は4月25日から「全面的な引き下げ+指向的な引き下げ」をそれぞれ0.25ポイント発表した。重点都市の住宅ローン金利は引き続き下落し、3月の住宅企業全体の融資規模は前月比で回復したが、住民の個人住宅ローンの投入状況は依然として楽観的ではなく、国内の債務は良質な住宅企業に集中し、後続の金融政策は不動産の重点分野に対する底力を強化する見込みだ。
ビル市:供給リズムが加速し、成約が改善された。3月35都市の商品住宅の平均承認上場面積は前月比174.8%上昇し、プッシュペースが加速し、重点50都市の新築住宅の月平均成約額は前月比26.2%上昇し、重点20都市の中古住宅の月平均成約額は前月比60.1%上昇し、信用環境と重点都市のコントロール政策の最適化などの影響を受け、一部の都市の成約規模は徐々に底をつき、百都市の住宅の平均価格は前月比2カ月連続で回復したが、住宅購入者の就職自信はまだ根本的に修復されていない。後続市場は依然として疫病の有効なコントロールと政策端の発力に頼っている。
地市:成約量が一斉に上昇し、第1ラウンドの土拍規則が利益を譲る。3月に多く第1陣の土拍を完成し、看板を掲げて2回の土地供給計画を行い、土地の成約量の価格が一斉に上昇し、土地供給規則は「誠意がいっぱい」である。各地の土拍熱度は分化し、競売住宅企業は良質な地域の良質な土地に対して高い情熱を示しているだけで、土地を取ることに参加するのは財務が安定し、信用資質が比較的良い中央国有企業または良質な民間企業である。
住宅企業:100強の住宅企業の販売は前年同期比4割以上減少し、良質な住宅企業が主力となっている。100強の住宅企業の3月の販売は前年同期比で断絶し、第1四半期の累計減少幅は4割を超えた。疫病の予防とコントロールの繰り返しに制約され、3月余りの不動産市場は「半停止」状態にあるが、最近一部の都市の「四限」コントロールが緩み、市場は安定しており、各都市市場は分化を激化させる見通しで、第2四半期は重要な観察窓口期である。50強の住宅企業は地力を持って低位を続け、3月には建設・配布、 Grandjoy Holdings Group Co.Ltd(000031) など11社の住宅企業だけが獲得し、いずれも財務が安定し、信用資質の良い中央国有企業または良質な民間企業である。
プレートの表現:3月に万地産プレートが9.52%上昇し、上海の深さ300(-7.84%)に大幅に勝った。2022年4月22日現在、現在の不動産プレートPE(TTM)は10.28倍で、上海の深さ300の11.85倍を下回り、5年近く65.5%の評価を受けている。
リスク提示:1)後続の貨物量の供給が新規の土蔵不足によって衝撃を受けた場合、業界の販売、着工、投資などにマイナスの影響を及ぼす。2)ビル市の脱化圧力が予想を超えた場合、販売は価格で交換し続け、一部の前期の高値で減価リスクをもたらす。3)政策の保護力は限られており、業界の調整幅、時間が予想を超え、業界の発展にマイナスの影響を与える。
