投資の概要:
市場相場：
今週(4.16-4.22)A株不動産指数(申万不動産)の上昇幅は-9.20%(先週-2.90%)、A株の大皿(万得全A)の上昇幅は-4.76%(先週-2.46%)だった。H株不動産指数(克而瑞内不動産株リード指数)の上昇幅は-9.43%(先週-1.81)、H株大皿(恒生指数)の上昇幅は-4.09%(先週-1.62%)だった。今週のA株、H株の不動産プレートはいずれも大皿より弱い。
業界の基本面:
疫病は販売に衝撃を与え続けている。データによると、45都市の商品住宅の累計販売面積(4.1~4.22)は前年同期比-51.7%、先月同期比-41.7%だった。16都市の中古住宅の成約面積(4.1~4.24)は前年同期比-33.8%、先月同期-30.3%だった。
脱化サイクルは上昇し続けた。データを見ると、15都市の商品住宅の脱化周期(4.24現在)は798日、先月同期は646日だった。土地市場の需給が弱い。データを見ると、100大中都市の本年の累計(4.24現在)成約土地の建設面は前年同期比-39.0%、先週の累計は前年同期-37.2%だった。今週の100大中都市(4.11~4.24)の土地成約割増率は3.9%、先週は1.4%だった。100大中都市の本年の累計(4.24現在)土地の成約総額は前年同期比-55.1%で、先週の累計は前年同期比-54.7%だった。
融資の圧力が大きい。データを見ると、国内の不動産債の発行規模(4.1~4.24)は累計で前年同期比-65.0%、先月の規模は前年同期比-41.4%だった。海外不動産債の発行規模(4.1~4.24)は累計で前年同期比-5.8%で、先月の規模は前年同期比9.4%だった。信託融資規模(4.1~4.24)は累計で前年同期比-7.3%増、先月規模は同-87.7%増だった。
投資戦略：
中央銀行の態度は明確で、金融政策の支持力は持続的に強化され、コントロールの緩和は高レベルの都市に向かっている。4月18日、中央銀行、外管局は通知を印刷、配布し、23条の政策措置を提出し、「都市の施策のため、商業性個人住宅ローンの最低頭金比率、最低貸付金利の要求を合理的に確定し、不動産開発企業、建築企業の合理的な融資需要を支持し、不動産市場の安定した健全な発展を促進する。良質なプロジェクトに対する支持を強化し、盲目的にローンを引き出し、ローンを断ち、ローンを抑え、「一刀切」を行わない。不動産開発ローンの安定した秩序ある投入を維持する。商業銀行、金融資産管理会社などは重点不動産企業のリスク処置プロジェクトの買収合併金融サービスをしっかりと行わなければならない。」3月以来、不動産需給の両端に対する金融支援が強化され、施策のコントロール政策の緩和も低エネルギー級都市から高エネルギー級都市に向かっている。
需要の収縮と予想の弱体化の衝撃の下で、需給の両端はいずれも大きな衝撃に直面し、住宅企業の救済と需要改善の措置はより積極的になると予想されている。市場の支持力をさらに強化することは一刻も猶予できない。政策基調は昨年末の偏りから支持に変わった。現在の政策基調と奨励方向が明確な状況下で、金融機関は住宅企業の救済とプロジェクトの買収合併統合を支持する積極性をさらに強化する。各地方政府も需要改善の面でさらに矢を放つだろう。最近の疫病の多点爆発は政策の着地と効果に影響を及ぼし、市場の自信に打撃を与えたが。しかし、政府の市場振興の決意はすでに明らかで、住宅企業の救済経路が日増しに明らかになるにつれて、需給の両端の安定維持政策の効果が徐々に現れ、業界の販売企業の安定回復が近づいている。
私たちは高信用の良質な住宅企業のリーダーを配置することを提案します。多くのリスクの大きい低信用民間企業は、これからも大きな流動性の圧力に直面しており、市場が暖かくなるまで支えられない可能性がある。また、頻繁な負のニュースとほとんど失われた土地を持つ能力も、企業の市場の評判と未来の発展空間を大きく損なった。高信用の良質な住宅企業は頻繁に雷が鳴っている業界の背景の下で、販売側で住宅購入者の信頼を得ることができる。供給側では金融機関の融資支援を絶えず獲得することができ、現在の市場環境の下で依然として公開市場の土地取得と買収合併獲得プロジェクトの能力を持っている。政府が民営住宅企業の救済を推進する過程で、高信用の中央企業の国有企業の不動産と安定した経営の民営トップは、危険な住宅企業の核心資産を受け継ぎ、業界の清算過程で良質な資源をさらに統合する機会がある。市場の評判と経営実力は高信用住宅企業の未来の発展に礎を築き、需要が回復する時に先機を奪い、市場シェアをさらに向上させることが期待されている。万科A、 Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) Gemdale Corporation(600383) 、竜湖グループ、碧桂園などの安定した民営住宅企業のリーダーを引き続き追跡することをお勧めします。
リスクヒント:業界政策が予想に及ばないリスク、利益能力が下落し続けるリスク、販売が予想に及ばないリスク。
