核心的な観点.
業界:販売が低迷し続け、土地は著しく回復していない。統計局のデータによると、2022年1-3月、商品住宅の売上高は累計29655億元で、前年同期-2.7%で、前の値より3.4ポイント下がった。販売面積は累計31046万平方メートルで、前年同期比-13.8%減で、前値より4.2ポイント低下した。単月値を見ると、2022年3月の商品住宅の売上高は14196億元で、前年同期-26.2%で、前の値より6.9ポイント下がった。販売面積は15343万平方メートルで、前年同期比-17.7%減で、前値より8.1ポイント低下した。
不動産の販売平均価格は引き続き下落し、2022年1-3月、商品住宅の販売平均価格は9552元/㎡、前年同期比-10.4%だった。2022年3月の分譲住宅の販売平均価格は9252元/㎡で、前年同期比-10.3%だった。三四線販売市場の表現は一二線に及ばないため、販売平均価格の低下は構造的な要素によるものではなく、住宅企業の値下げ販売行為をより多く反映し、市場は依然として不景気である。3月以来、購入制限ローンの緩和、住宅ローン金利の引き下げなどの措置を打ち出し、住宅購入需要を促進してきたが、現在の政策の力と範囲は2014年に比べて限られており、政策の緩和の方向は明らかになっていない。
これまで22都市のうち13都市が今年初めての集中供与地を完成させた。全体的に見ると、土地の割増率は昨年の3回目の土拍より上昇したが、全体は依然として低いレベルにあり、そのうち合肥、アモイ、杭州、寧波、重慶、南京の土拍割増率はそれぞれ11.2%、6.8%、6.4%、5.9%、5.4%、5.0%だった。成約構造から見ると、中国中央企業の土地取得は依然として主流で、北京、成都、南京、アモイ、福州、天津、重慶などの国中央企業の土地取得割合はそれぞれ94%、82%、79%、78%、67%、67%、62%だった。青島、合肥などの地方民間企業は活発で、国央企業の土地獲得割合はそれぞれ33%、38%だった。異なる都市間では土拍熱の分化が大きく、同じ日に土拍を行った杭州と天津を比較すると、杭州では23件の地塊が成約し、トップ価格の成約率は38%で、天津では15件の地塊、流拍9件の地塊が撤去され、流拍率は80%だった。
プレート:全体の推定値は依然として低く、相対的に上位にランクされています。前回の戦略報告書が発表されてから現在まで、不動産プレートは6.0%下落し、上海深300指数は0.4ポイント下落し、31業界の中で10位だった。Windの一致した予想によると、最新の終値では、プレート2022年の動的PEは5.6倍で、2019年1月3日の底部推定値(6.1倍動的PE)より8.5%低く、過去最低水準にある。
投資提案:土地は暑くなく、相場は寒くない。現在、販売側は依然として低迷しており、土地市場は著しく改善されており、土地市場が完全に暖かくなる前に、政策の緩和の歩みは止まらず、政策側のゲームには大きな空間があると考えています。われわれは現在、不動産株の配置の好機であり、超過収益は引き続き演繹されると確信している。ゲームの角度から、土地は暑くなく、相場は寒くない。価値の観点から、レイアウトモデルが改善され、「水増し船高」が第2ラウンドの上昇をもたらした。5月組み合わせ推薦 China Merchants Property Operation & Service Co.Ltd(001914) 、緑城中国。
リスクヒント:基本面の下りは市場の予想を超え、政策はなかなか暖かくならない。
