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2022年4月29日、中国共産党中央政治局は会議を開き、現在の経済情勢と経済活動を分析研究した。会議は、重点リスクを効果的に管理し、システム的なリスクが発生しないベースラインを守らなければならないと強調した。
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「不動産は炒めない」というコントロールの基調は変わらないが、より現実的になるだろう。2016年末に「不動産不炒め」の概念が提出されて以来、今回の不動産コントロールの主な基調であり、今後しばらくの間、「不動産不炒め」の位置づけも揺るがないが、不動産業界に対する悲観的な意味ではない。今回の会議は初めて「各地が現地の実際から不動産政策を改善することを支持する」と提案し、中央の不動産コントロールに対する態度がより温和で、未来の不動産コントロール政策がより現実に合致し、同時に業界に大きな力をもたらす自信を奮い立たせることを表明した。
「重点リスクを効果的に防止・コントロールしなければならない」と強調し、業界の厳しい情勢が重視されている。現在の不動産業界の情勢は厳しい:1販売は引き続き低迷し、2022年1-3月の全国の商品住宅販売金額は前年同期比23%減少した。2住宅企業の新規着工と土地取得の意欲が強くなく、2022年1-3月、全国の不動産の新規着工面積は前年同期比18%下落し、全国300都市の宅地の成約面積は前年同期比60%減少した。③2021年以来、住宅企業の違約事件が頻出し、社会の安定に影響を及ぼしている。会議は初めて業界に対して「重点リスクを効果的に管理し、システム的なリスクが発生しないベースラインを守らなければならない」と提案し、中央が業界の厳しい情勢を十分に重視し、いったん悪化したり、システム的なリスクを引き起こしたりすることを表明した。われわれは未来の次元が多く、範囲が広く、力の強い緩和政策が引き続き打ち出されると予想している。
「実質的に不動産政策を充実させる」ことを支持し、地方のコントロールが広範囲に緩和される見通しだ。現在、全国の不動産販売、土拍市場は低迷していることが多く、緩和政策が業界の正常なレベルへの復帰を促す必要がある。現在、鄭州、蘇州、南京などの重点都市は相次いで緩和政策を打ち出し、住宅購入需要を促進している。多くの都市では、地価を下げて住宅価格の上限を引き上げ、土地代金の納付時間を延長するなどの措置を通じて、住宅企業の土地取得意欲を高めている。私たちは今回の会議が調整された後、各地のコントロールの緩和力が引き続き強化されると予想している。2供給側では、各地の土拍の敷居が引き続き低くなり、住宅企業の土地取得の利益空間が向上する見込みだ。③貸付け先は、全体の住宅ローン金利が下がり続けるか、2割の頭金の運用がより多くの都市で突破される。
「商品住宅の前売り資金の監督管理を最適化する」と、住宅企業の短期キャッシュフローが改善される見込みだ。2月に全国的な前売り資金の監督管理政策が発表されて以来、第1、2線都市は率先して前売り資金の監督管理を緩和し、最近、一部の3、4線都市の前売り資金の監督管理も緩和され、銀行保証書の置換監督管理資金の応用範囲が拡大した。金融機関は問題のある住宅企業の定点支援にも力を入れ、住宅企業の短期現金状況の改善が期待されている。
シリーズの緩和政策が実施された後、基本面の良い一二線、長江デルタ都市の販売は、率先して安定した暖かさを取り戻すだろう。市場販売を決定する2つの重要な要素は市場の基本面と市場の自信であり、一連の緩和政策が相次いで実施された後、市場の自信は徐々に回復し、市場の基本面の良い都市販売は率先して安定した回復を遂げると予想されている。在庫販売の面から見ると、2022年3月末現在、全国の重点20都市の新築住宅の在庫販売の平均去化周期は11.2カ月で、杭州、上海、合肥の3都市の新築住宅の在庫去化周期は6カ月を下回っており、このような良質な一二線、長江デルタ都市の販売は市場の回復より先に、全国市場の安定回復を牽引する見込みだ。
投資アドバイス
今回の会議は緩和の基調を明確にし、次元がより多く、範囲がより広く、力がより大きい緩和政策が引き続き打ち出され、基本面の良い一二線、長江デルタ都市の販売や率先して安定した回復を遂げると予想されている。第一に、良質な一二線、長江デルタ都市を重点的に配置し、製品サービス力の強い住宅企業を重点的に配置し、その販売業績は急速に成長を回復する見込みである。安定してレバレッジ率が低く、キャッシュフローが充実している頭の国有企業の中央企業を選択し、 Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) を推薦します。
リスクのヒント
コントロールの緩和は予想に及ばない。疫病の影響政策の着地と市場の回復
