平安の観点:
売上高の伸び率が減速し、利益規模が萎縮した。121社の上場企業のうち29社が赤字に直面し、2020年より7社増加した。総損失額は約1002億9000万元で、前年同期比194.4%増加した。2021年末に上場する住宅企業の契約負債残高は3兆5000億元で、前年同期比7.1%増加し、業績保障度は117.7%増加し、十分な前収は売上高の増加に確定的な保障を提供したが、2017年以来の高地価、新房価格制限政策、2021 H 2以来の値下げ・販促などの影響を受け、決算毛利率の下落圧力は依然として残っており、利益端にマイナスの影響を与え続ける見通しだ。
粗金利は底打ちを加速させ、財務と販売費用率の上昇:新築住宅の価格制限、地価の高い企業、建材コストの上昇などの影響を受け、2021年の上場住宅企業の粗金利は20.6%、純金利は3%で、2020年より6.2、6.4 pct下がった。2021年の第2陣の土地供給以来、住宅企業が取得した粗利率は改善されたが、決済側に反映されるには時間がかかり、短期粗利率は引き続き底をつくだろう。費用率の面では、2021 H 2以来、住宅企業の信用事件が頻発し、少数の中央国有企業と良質な民間企業の融資が円滑に行われたほか、多くの住宅企業の融資が異なる程度に阻害され、2021年の財務費用率は前年同期比0.5 pctから2.8%上昇した。販売景気の下落の影響で、住宅企業はルートの販売などに依存してプロジェクトの去化を加速させ、販売費用率は前年同期比0.2 pctから2.9%増加し、全体期間の費用率は前年同期比0.8 pctから9.2%上昇した。
販売景気はまだ安定していないが、資産の在庫を集中的に処理する:2021年に上場する住宅企業が商品を販売し、労務を提供して受け取った現金は3.3兆元で、前年同期比6.3%増加したが、2021 H 2以来の販売景気は急転直下し、前年同期比の成長率は2021 H 1より30.9 pct減少した。2021年9月以来、政策は暖かくなり、各地の不動産市場の政策は実質的な改善段階に入ったが、2022年4月の100強の住宅企業の単月販売は前年同期比約6割減少し、販売景気は安定していない。資金端の圧力に迫られて、住宅企業は土地を縮小し、既存の土の貯蔵を加速させ、プレート全体の在庫の伸び率はある程度減速し、2021年にプレート全体の在庫は7.2兆元に達し、前年同期比1.8%増加し、伸び率は2020年より9.3 pct縮小した。同時に、一部の保険と高圧住宅企業は傘下の資産を積極的に売却し、協力プロジェクトの株式を譲渡し、A株の上場住宅企業の資産処理収益は前年同期比207.1%増加した。
2021年A株上場企業の現金短債比は103.6%、契約負債を除いた資産負債率は72.4%、純負債率は74.4%で、契約負債を除いた資産負債率が70%をやや超えた赤い線を除いて、その他の2つの指標はいずれも基準に達している。2021年に上場した住宅企業のうちグリーンクラスの住宅企業は49社で、前年と横ばいだったが、期末に上場した住宅企業の現金総量は1兆2000億元で、前年同期比12.2%減少し、現金総量は4年近く最下位だった。融資環境の引き締め、販売の下行圧力の増大に伴い、一部の住宅企業の信用事件が頻発し、財務安全を強化し、キャッシュフローを保障することが各住宅企業の現在の仕事の重心となっている。
投資提案:業界の景気低下、粗利率の底打ち、年報の減額などの衝撃を受け、業界の2021年の純利益は大幅に萎縮し、「増収不増利」現象が続き、住宅企業は現金が明らかに下落し、キャッシュフロー防衛戦を開始した。現在、安定した成長の背景の下で、地方財政と不動産市場の成約はいずれも圧力を受けており、不動産市場の量価調整の圧力が大きく、業界のリスクの解消と市場の安定の予想が目前に迫っており、政策はすでに実質的な改善段階に入っており、その後、需給の両端に力を入れ、プレートの推定値の持続的な修復を牽引することが期待されている。開発は主に2種類の投資機会を把握し、1種類は短期受益政策の緩和と地盤粗利率の改善、中長期市場シェアの獲得が期待される強い運営、高い信用企業であり、例えば Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) 00000 2 Gemdale Corporation(600383) China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) Shenzhen Tagen Group Co.Ltd(000090) Hangzhou Binjiang Real Estate Group Co.Ltd(002244) などである。一種類は前期の調整が大きく、基本面に一定の支持があり、政策ゲームのより大きな弾力性がある。例えば、 Seazen Holdings Co.Ltd(601155) Jiangsu Zhongnan Construction Group Co.Ltd(000961) Jinke Property Group Co.Ltd(000656) などである。同時に、現在主流の物企業は2022年のPEの20倍前後に対応し、今後数年は依然として25-50%の成長目標を設定し、碧桂園サービス、保利物業、 China Merchants Property Operation & Service Co.Ltd(001914) 、金科サービス、新城悦サービス、星盛商業などに注目することを提案している。
リスク提示:1)供給充足性の低下リスク:もし地市が持続的に冷え込むと、各住宅企業の新規土蔵規模が不足し、後続の貨物量の供給にマイナスの影響を及ぼし、さらに業界の販売、着工、投資、竣工などに影響を及ぼす。2)住宅企業の大規模な減価リスク:不動産市場の脱化圧力が予想を上回れば、販売が大幅に価格で交換され、一部の前期の高値で大幅な減価リスクをもたらす。3)政策の保護が予想されるリスクに及ばない。
