販売の伸び率の底部の回復時間はリードして土地を取り、着工し、2020年以降はほぼ同期している。2008年から現在までの3回の不動産サイクル(2008年-2012年、2012年-2015年、2015年から現在まで)において、販売価格の伸び率は底部の回復時間から販売面積の伸び率の2-4ヶ月に遅れ、土地購入の伸び率の底部の回復は販売面積の伸び率の1-3四半期に遅れ、新着工面積の伸び率の底部の回復は販売面積の伸び率の約2四半期に遅れている。2020年以降、住宅地価の差が縮小し、住宅企業が高回転に向かい、販売面積、土地購入、新着工の伸び率はほぼ同じになった。
現在の在庫は過去最高の約9分の1を占めており、2022年までに販売の回復で供給不足になることはない。現在、在庫は歴史的な高位にあり、都市間の差が大きく、2022年2月現在、全国70都市の新築商品住宅の在庫は4.9億元で、ここ10年間の在庫最高点(2015 M 1)の約91%である。このうち、1、2、3線の都市在庫はそれぞれ0.36/2.97/1.62億元で、それぞれ過去最高点の81%/82.7%/110.7%に相当する。2022年の住宅成約建面の伸び率-10%~-30%を仮定し、2022年上半期の宅地成約建面の伸び率-20%~-40%を計算すると、2022年末の在庫対応範囲は5.21~6.73億元で、歴史的在庫の最高点の95.8%~123.8%に対応し、対応脱化周期範囲は14.8~24.5カ月である。全体的に、在庫は販売回復の初期には不足せず、ほとんどの市場では販売回復の初期にも価格の衝撃を与えない。
歴史的緩和サイクルの回顧:今回のサイクルの政策緩和経路を予測するために、2008年、2014年と2021年の3サイクルを比較し、中国の商品住宅の在庫状況と住民のレバレッジ率状況を結びつけて、以下の結論を得た:(1)歴史上の2サイクルの政策緩和経路はいずれも需要側後供給側である。(2)販売基本面の回復状況は、政策の全面的な緩和に約5-7カ月遅れている。(3)販売の基本面から政策転換までの時間が長く、政策転換のタイミングは新房価格が上昇しすぎた場合が多い。(4)購入制限貸付政策の緩和が特に重要である。
今回の周期緩和経路の予測:中国の都市化率と都市部の1人当たりの住宅面積はいずれも高いレベルに達し、住民のレバレッジ率は62.2%に上昇し、商品住宅の販売総量の大周期レベルが頂点に達した。今回の政策刺激の核心点は需要側(販売)と企業資金側(融資)にあり、コンビネーションボクシングの引き締め対応はコンビネーションボクシングの緩和に対応しなければならない。私たちは今回の政策が達成しなければならないいくつかの目標を考えています:1、販売は托してあげないで、底部より暖かくて高位に戻るのではありません;2、保険企業のプロジェクトの竣工と交付を保障する。3、業界の清算過程における失業をコントロールする。4、住宅価格の回復は合理的な区間にコントロールされ、住宅価格の大幅な下落が金融システムに影響を与えることを避ける。
以下は私たちが今回の組み合わせ拳を緩和する政策に対する提案である:1、歴史を振り返り、販売の回復予想の回復は核心都市の購入制限貸付政策を見て、核心都市がリードする役割を果たす必要がある。都市の在庫状況を参考にして、少なくとも半分以上の二線は全面的に購入制限ローンを緩和する基礎を備えており、フォローアップの緩和を考慮することができる。2、危険を冒す企業の資金の流れが滞り、再融資がほとんど停滞し、新しいプロジェクトが開発ローンを獲得することが難しく、現在の資金の流れは主に販売、延長、処置プロジェクトに依存している。金融機関は合理的な期限延長の訴えに対して満足し、非監督管理資金は自由に呼び出さなければならない。プロジェクトの一般的な取得時間が20182020年であるため、地価が相対的に高いため、プロジェクトの処置の核心摩擦点は価格にあり、政府が各種債権者を協調し、バイヤーAMC/信託/国央企業/さらには別の新しい基金を設立し、企業が一部のプロジェクトを処理することを助け、短期的な流動性を得る必要がある。3、住宅価格をコントロールし、下落幅が大きくなることを避ける4、失業者を他の業界の就業に導く。
投資提案:疫病緩和後、政策の発表が加速する見込みで、需要側の政策の発力点はより多くの都市が購入制限貸付政策を緩和し、在庫が高く、人口経済の支持が強い都市が政策を打ち出す可能性がより大きく、不動産開発プレートの「増持」格付けを維持する。今年は大規模な政策緩和サイクルであり、beta級の相場だと考えています。信用資質が良好で、流動性に余裕があり、土貯蔵量が十分に優れている住宅企業が主な選択方向である。提案注目:A株 Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) Hangzhou Binjiang Real Estate Group Co.Ltd(002244) China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) Gemdale Corporation(600383) 、万科A、 Huafa Industrial Co.Ltd.Zhuhai(600325) Jinke Property Group Co.Ltd(000656) Seazen Holdings Co.Ltd(601155) ;H株緑城中国、華潤置地、中国海外発展、龍湖グループ、中国金茂、旭輝ホールディングスグループ、中国海外宏洋。物管:华润万象、绿城サービス、保利物业、永升生活サービス、碧桂园サービス、金科サービス、 China Merchants Property Operation & Service Co.Ltd(001914) 。
リスク提示:疫病の繰り返しが予想を超えた。防疫政策の引き締めは予想を上回った。基本面の下りが予想を超えた。政策の緩和は予想に及ばない。
