事件:4月29日、中国共産党中央政治局は会議を開いた。会議は「重点リスクを効果的に管理し、システム的なリスクが発生しないベースラインを守らなければならない。
住宅購入の位置づけが継続し、各地の住宅需要の改善を明確に支持し、より多くの都市の購入制限貸付政策が緩和されている。今回の政治局会議は不動産に対する着墨が多く、主に3つの点がある。最近、中央は住宅需要に頻繁に言及し、2021年12月の政治局会議は「商品住宅市場が住宅購入者の合理的な住宅需要をよりよく満たすことを支持する」と提案した。3月5日の政府活動報告書は「大衆の住宅需要を保障する」ことを首位に置いた。4月18日、中央銀行、外国為替局は「都市の施策により差別化住宅貸付政策を実施し、管轄区内の商業性個人住宅貸付の最低頭金比率、最低貸付金利の要求を合理的に確定し、住宅購入者の合理的な住宅需要をよりよく満たす」と提案した。今回の会議では、合理的な住宅需要を剛性と改善性の住宅需要と明確に定義し、後続の2つのスイートルームに対する政策支援が強化されることを意味している。今年に入ってから、全国の多くの都市は住宅需要端の政策を緩和し、前期は主に三四線都市に集中し、主に政策を緩和した。歴史の再盤後、販売が大幅に下落し、住宅価格が下落した後、住宅購入者の住宅購入予想を転換する鍵は、コア都市の購入制限貸付レベルの政策、特にローン制限レベルの政策が必要であることが分かった。今後、より多くの都市の購入制限ローン政策の緩和が加速し、力が強化される見通しだ。
現在、全国の在庫は過去最高の9分の1にあり、少なくとも半分以上の都市は購入制限ローンを緩和する基礎を備えている。2022年2月現在、70都市の新築商品住宅の在庫は4億9000万元で、ここ10年の最高点(2015年1月)の90.9%を占め、一線/二線/三線都市の住宅在庫はそれぞれ0.36/2.97/1.62億元で、歴史的なピークの81%/82.7%/10.7%に相当する。販売が低迷し続け、脱化サイクルが高まっている背景には、現在の在庫が多くの都市の需要側政策の緩和を支えることができ、人口経済状況を考慮すると、少なくとも過半数の都市は購入制限ローンの緩和の基礎を備えていると考えられている。具体的には、私たちが前に発表した業界の深い報告書を参照してください。
前売り資金の監督管理政策が最適化され、資信の良質な住宅企業が率先して利益を得る。今回の会議は初めて商品住宅の前売り資金の監督管理を最適化する必要がある。実際、今年に入ってから、成都、北京、煙台、石家荘、東莞などの地は前売り資金に対する監督管理政策を異なる程度に最適化し、主な措置は信用記録の良好な信用等級の高い開発者に対して、監督管理資金の残存割合を小幅に下げたり、現金保証書を発行して前売り資金の監督管理額を交換することを許可したりした。後続の一般的な監督管理口座の額は小幅に緩和され、民生を保障する背景の下で、重点監督管理口座の額の緩和空間は小さく、資信の比較的良質な住宅企業、特に国中央企業が率先して利益を得ると予想されている。
投資提案:不動産開発プレートの「増持」格付けを維持する。今回の政策刺激の核心点は需要側(販売)と企業資金側(融資)にあり、組合せ拳式の引き締め対応は組合せ拳式の緩和に対応すると考えている。今年は大規模な政策緩和サイクルであり、beta級の相場である。信用資質が良好で、流動性に余裕があり、土貯蔵量が十分に優れている住宅企業が主な選択方向である。提案注目:A株 Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) Hangzhou Binjiang Real Estate Group Co.Ltd(002244) China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) Gemdale Corporation(600383) 00000 2 Huafa Industrial Co.Ltd.Zhuhai(600325) ;H株緑城中国、華潤置地、中国海外発展、龍湖グループ、中国金茂、旭輝ホールディングスグループ、中国海外宏洋。物管:华润万象、绿城サービス、保利物业、永升生活サービス、碧桂园サービス、金科サービス、 China Merchants Property Operation & Service Co.Ltd(001914) 。
リスク提示:疫病の繰り返しが予想を超えた。防疫政策の引き締めは予想を上回った。基本面の下りが予想を超えた。政策の緩和は予想に及ばない。
