≪イベント｜Events｜ldap≫
2022年4月29日、中央政治局会議は不動産に関する態度を表明した。
コメント
会議は「重点リスクを効果的に管理し、システム的なリスクが発生しないベースラインを守る」と言及し、実質的に不動産業界内の重点リスクを管理すると同時に、業界の基本面の過度な下落と住宅企業の資金面の持続的な悪化による業界間リスクを防止する。現在、業界の基本面と住宅企業の資金は厳しい試練に直面している。一方、不動産投資と販売の下落は激化し、まだ底をついていない。一方、前期の信用支援が不十分で、債務の集中期限が切れ、住宅企業の資金チェーンが緊張し続けている。厳しい情勢が悪化し続けると、金融システムと不動産上下流の産業チェーンに不良な連鎖反応が現れる。
3月以来、上層部の不動産関連の定調は「安定の中で緩やかになる」傾向が明確で、積極的な信号を放出し続けている。今回の政治局会議も「各地が現地の実際から不動産政策を改善し、剛性を支持し、住宅需要を改善することを支持する」と重点的に言及した。不動産業界はすでに深い調整期に入っており、3月の全国の商品住宅の販売面積は前年同期比23.2%大幅に減少し、4月の不動産市場の景気は低迷が続いており、一部の都市の基本面では厳しい下落圧力に直面しており、政策は積極的に開放できると考えている。調整期間はQ 2全体を貫くことになる。2)政策は購入制限、貸付制限、販売制限、価格制限緩和などの複数の方向に延び、最適化調整に力を入れ、有効性が徐々に強化されている。私たちは「歴史の再盤から今回の不動産コントロールの緩和の最適な経路と現在の住宅企業の生存法則を検討する」と報告したことがある。需要側の政策の有効性は強さから弱さまで、全面的な購入制限緩和→ローン制限緩和(頭金比率の引き下げ→住宅ローン金利の引き下げ)→局所的な購入制限緩和→価格制限空間の向上→販売制限緩和→人材、人口などの住宅購入奨励政策→取引税費の引き下げなどにまとめることができる。4月18日、中央銀行は「都市部の施策により差別化住宅ローン政策を実施し、管轄区内の商業的個人住宅ローンの最低頭金比率、最低貸付金利の要求を合理的に確定し、住宅購入者の合理的な住宅需要をよりよく満たす」と提案した。私たちの整理によると、すでに南寧、福州、蘭州、菏沢、赣州など20以上の都市が頭金の割合を下げ、住宅ローン金利が下がった都市も広州、南京などの高レベルの都市に拡大している。 Shanghai Lingang Holdings Co.Ltd(600848) 、南京、蘇州、寧波、蘭州、無錫、鄭州、福州、南昌などの最適化購入制限、天津は価格制限商品住宅の販売を停止する予定、ハルビン、青島即墨最適化販売制限など。3)都市はホットスポットの一二線都市に包囲を拡大する。楼市の緩和政策は三四線都市から弱二線都市に至り、弱二線都市から南京、蘇州などの強二線都市に広がった。三四線、弱二線の都市はより多くの直接的な救済政策を採用し、広範囲から全市の緩和を採用しているが、強二線の都市はより多くの信号を放出し、住宅購入の自信を強め、まず小規模な政策の緩和を行い、市場の反応によって政策をさらに調整し、全体の市場制御を実現する必要があるかどうかを見ることができる。私たちは、成都、杭州、武漢、アモイの4つの強二線都市が関連政策を実施しているかどうかに重点を置くことができ、より明確な指向意義を持つと考えています。
将来、一部の都市の前売り資金の境界緩和は実行面で確実に実施される見込みだ。2月初め、財聯社など多くのメディアは、全国的な商品住宅の前売り資金監督管理方法が発表されたと報じた。一部の前売り資金の監督管理が過度に引き締められた都市を是正し、住宅企業の資金圧力をある程度緩和することを意図しているが、着地効果から見ると、前売り資金の緩和力と金融機関の実際の執行力はいずれも弱い。今回の会議では再び「商品住宅の前売り資金監督管理の最適化」に言及し、中央が前売り資金監督管理の面で高度に重視していることを体現した。われわれは、将来の前売り資金監督管理の改善方向は:1)一部の高信用住宅企業が銀行保証書で一部の監督管理資金を解凍することを合理的に許可する。2)「一刀切」ではなく、段階的に前売り監督管理を緩和し、信用等級の高い住宅企業に対して、前売り資金の残存割合を適切に低下させる。3)前売り資金の監督管理比率、監督管理時点をさらに開放する。
投資アドバイス
今回の中央政治局会議の上層部の調整により、不動産政策のコントロールの経路がより明確になった。私达は4本の主线に注目することを提案します:1)全国化の配置の中央国有企业のトップの住宅企业は、前の段阶ですでに推定値を获得して振动して、しかし依然としてbeta相场のもたらす上升の空间を享受します: Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) Gemdale Corporation(600383) China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) 、竜湖グループ、华润置地;2)地域型中央国有企業のトップと良質な民間企業であるが、キャッシュフローと財務報告の品質は比較的に良い:国際、越秀不動産、美の置業、 Hangzhou Binjiang Real Estate Group Co.Ltd(002244) ;;3)政策がさらに明らかになった後、弾性反転標的に注目することができる:旭輝ホールディングスグループ、 Seazen Holdings Co.Ltd(601155) Jinke Property Group Co.Ltd(000656) 、碧桂園;4)現在の収入確定は比較的に強く、集中度は加速的に向上し、同時に関連住宅企業の最近の信用リスクは緩和され、弾力性が反転した不動産後の周期不動産プレート:碧桂園サービス、旭輝永昇サービス、保利不動産、中海不動産、新城悦サービス。
リスクのヒント
不動産コントロールの持続的なアップグレード;販売が予想を上回って下落した。融資は引き続き引き締められている。
