需要側:疫病の影響を受けて4月に住民の信用収縮が明らかになり、住宅ローンの需要が回復する必要がある。
2022年4月に新たに6454億元のクレジットが追加され、前年同期比8246億元減、前月比24846億元減となった。4月の住民のショートローンは1856億元減少し、前年同期比2221億元減少し、前月比5704億元増加した。住民の中長貸付は314億元減少し、前年同期比5232億元減少し、前月比4049億元減少した。2022年1-4月に累計で増加した住民の中長貸付は1.04兆元で、前年同期比の増加率は-58.0%で、増加した住民の中長貸付は人民元貸付の増加割合の約11.6%(2021年の年間レベルは30.5%)を占めた。
4月20日現在、5年間のLPRオファーは4.6%で、全国初の住宅ローン金利の下限は4.4%で、全国2軒の住宅ローン金利の下限は5.2%だった。4月20日現在、貝殻研究院が発表した103の重点都市の主流初の住宅ローン金利は5.17%で、主流の2軒の住宅ローン金利は5.45%で、それぞれ先月より17 bp、15 bp下落した。4月の平均貸付期間は29日で、先月より5日短縮された。
4月29日、中国共産党中央政治局は会議を開き、各地が現地の実際から不動産政策を改善し、剛性と住宅需要の改善を支持することを提案した。5月15日、中央銀行と銀保監会は文書を発表し、「住宅を購入しない」ことを堅持し、差別化住宅貸付政策を調整した。このうち、全国で初めての貸付金利の下限を統一的に引き下げた上で、省クラスは自主的に下限を確定し、住宅購入の需要促進は実質的な段階に入る。現在、COVID-19の疫病は繰り返し、不動産市場の正常な運行に影響し、需要側は住民の予想収入の下落などの要素の影響を受け、住宅購入の自信はまだ回復していない。同時に、「多児政策」+「両親同居」の改善型住宅購入需要の関心度が高まり、剛性住宅購入貸付の支持力もさらに強化される見込みで、2種類の合理的な住宅購入需要は疫病の緩和と支持力が強化された後、集中的に釈放され、住宅ローン需要の上昇をもたらす。
供給側：4月に国内債発行規模が縮小し、海外債の純融資不足が持続的に拡大
2022年4月の住宅企業の国内外の単月の合計債務は597億元で、前月比-30.6%で、前年同期比-37.8%、単月純融資-308億元だった。このうち4月の国内債務は3月より減少し、単月発行は500億元で、前月比28.8%減少し、前年同期比38.1%減少し、単月純融資は23億元だった。4月の海外発債規模も縮小し、単月発行は97億元で、前月比38.6%減少し、前年同期比35.9%減少し、単月純融資額は約-331億元(3月は-307億元)で、昨年10月以来、単月純融資は7月連続でマイナスとなった。2022年4月の不動産集合信託の設立額は約84億元で、前年同期比85.6%減少した。
密集不動産コントロール政策は絶えず市場に暖かさを放出しているが、疫病、マクロ経済などの多方面の要素の影響を受け、住宅企業の販売が滞り、信用の再拡張が阻害され、国内外の融資規模が低下している。4月の中資ドルの不動産債指数は揺れ動く下落態勢を呈し、単月の住宅企業の国内外の新発債金利は前期より上昇した。
投資提案:1)2022年から、多方面から資金面積の極信号を放出し、5年期LPRを5 bp引き下げ、住宅ローンが集中度管理に組み入れられないことを保障し、前売り監督管理資金の新しい方法は構造的に偏りを是正し、各大手銀行は買収合併融資のサポートを提供している。αリスク修復は実行段階に入ります。2)それと同時に、金融の慎重な管理と「レバレッジを取り除く」傾向は引き続き深化し、一部の前期は過度に急進的な住宅企業である。αリスク」は依然として暴露可能だが、不動産市場は「β係数」の健康安定の全体的な傾向は変わらない。3)2月24日に住建部は「合理的な改善型住宅購入需要を満たす」と提案し、3月5日に全国両会は「商品住宅市場が住宅購入者の合理的な住宅需要をよりよく満たすことを支持する」と報告し、4月29日に中央政治局会議の上層部は「各地が現地の実際から不動産政策を改善することを支持する」と定調し、政策の経路がより明確になった。5月15日、中央銀行銀保監会は差別化住宅ローン政策を調整し、省級市場は自主的にローンの下限を確定し、独立自主性が向上し、住宅購入の需要が実質的な実行段階に入った。その後、疫病が好転するにつれて、不動産業界の需給は回復する可能性がある。4)最近の市场の不动产のプレートに対する関心度の向上は明らかで、优良品质のトップの住宅企业の表现はすばらしくて、万科A/万科企业に関心を持つことを提案して、中国の金茂、 Seazen Holdings Co.Ltd(601155) Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) Gemdale Corporation(600383) China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) 、中国の海外の発展、中国の海外の宏洋グループ、华润の置地、竜湖グループ、越秀の不动产。
リスク分析:COVID-19疫情、経済構造調整、中米貿易摩擦または中国の一部の業界の発展と就業状況が予想に及ばず、さらに住民の収入と信用拡張に影響を及ぼす。住宅企業の「三つの赤い線」は債務の集中返済期間を重ね、一部の住宅企業では信用違約のリスクが高まっている。
